나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경258 [1] 강원특별자치도 강릉시 노암동 679-1 노암영진3차아파트 6층608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영흥 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 노암동 소재 "강릉교육문화원" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬라브지붕 지하1층/지상12층 건물 중 제6층 제608호 단위세대로서 외벽: 모르타르위페인팅 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 및 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문 하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여 부득이 외부에서의 관찰 및 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 강원특별자치도 강릉시 노암동 679-1 노암영진3차아파트 6층608호

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 슬라브지붕 지하1층/지상12층 건물 중 제6층 제608호

건축 연도: 사용승인일 1996년 7월 9일

1.2. 면적 및 용도

용도: 아파트 (공동주택)

토지 면적: 29.16㎡ (약 8.81평)

건물 전용 면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

건축물대장상 건물 총 면적: 9386.264㎡

건축물대장상 대지 면적: 2852.7㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 85,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 경매 관련 정보

사건번호: 강릉지원 2025타경258 (1)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

채권자: 최OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 노암동 소재 "강릉교육문화원" 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트 단지, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 용이함.

* 대중교통 이용은 버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 보통 수준임.

* 본건 북측으로 도로에 접하고 있어 차량 진출입에 문제는 없을 것으로 보임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역에 속함.

* 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)(저촉) 및 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(저촉)에 해당함.

* 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든 축종 사육제한구역)으로 지정되어 있음.

* 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있음.

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 (집합건물 등기부 요약)

* 갑1: 1996-08-13 소유권 이전 (최종화)

* 을7: 2019-06-21 근저당권 설정 (강릉남부새마을금고, 67,200,000원) - 본 건의 말소기준권리임.

* 갑2: 2025-08-22 소유권 이전 (최선우, 상속)

* 갑3: 2025-09-02 임의경매 개시 결정 (최선우, 청산을 위한 형식적 경매 개시 결정, 사건번호: 2025타경258)

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (2019-06-21)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 을7 근저당권 및 그 이후에 등기된 모든 권리(갑2, 갑3 등)는 소멸함.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 등기부상 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 인수할 보증금이 있는 임차인이 존재하지 않는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 노암동 일대는 아파트 단지와 주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역임.

* 강릉교육문화원이 인근에 있어 지역 문화·교육 시설 접근성을 갖춤.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 단지 주변에 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호함.

* 인근 지역의 주차장 정보를 고려하면 주차 공간 확보에 대한 지원이 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육 시설

* 어린이집, 유치원 등 영유아 교육 시설이 인근에 있을 것으로 추정되며, 초, 중, 고등학교 등 보다 상세한 학군 정보는 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 조사 관련

* 감정평가 시 현장 방문이 여럿 있었으나 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 집합건축물대장 기준으로 평가가 이루어졌음. 이에 따라 물건 내부 상태에 대한 정확한 파악이 제한되었을 수 있음.

6.2. 법규 및 규제 관련

* 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 속해 있어 항공기 소음 및 비행 안전과 관련된 규제나 불편이 발생할 수 있음.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 소로1류 및 소로3류 도로 저촉 사항이 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필요함.

6.3. 기타

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부 및 범위에 대한 확인이 필요함.

* 임대 관계가 미상으로 파악되나, 인수 보증금이 0원이므로 명도 절차 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 해당 부분에 대한 정확한 사실관계 확인은 필요함.

7. 투자 포인트

* 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되어, 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

* 확인된 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담(보증금 등)이 없어 권리 관계가 명확함.

* 주거지 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 우수함.

8. 종합 의견

본건은 강원도 강릉시 노암동에 위치한 노암영진3차아파트 6층 608호 경매 물건임. 감정가는 8,500만원으로, 전용면적 59.67㎡ (약 18.05평) 규모의 아파트임. 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깔끔한 권리 관계를 보유하고 있음. 주변은 아파트, 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로 생활 편의성이 양호하며, 교통 여건도 보통 수준임. 다만, 감정평가 시 내부 확인이 제한되었던 점과 비행안전구역, 소음대책구역 등 몇 가지 법규적 제약 사항은 투자 결정 시 유의해야 할 부분임.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 85,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가는 향후 시장 동향, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 현장 조사 결과, 그리고 잠재적 리스크(내부 상태, 법규 규제 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 별도의 입찰가 산정은 필요하지 않습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 전문가의 조언이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.