나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경254 [1] 강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1 체이스타운 제101동 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 성산면 구산리 소재 "성산면사무소" 남측 근거리에 위치하며 주위는 주거지역 및 산림지대로 환경은 보통.

교통상황

차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽 : 페인트 내벽 : 벽지 및 타일 창호 : 샤시창호

이용상태

공동주택.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 공동주택.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경254 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1 체이스타운 제101동 제1층 제101호

건물명: 체이스 타운

용도: 다세대주택

건축년도: 2022년

감정가: 213,000,000원

토지면적: 95.08㎡ (약 28.76평)

건물면적: 72.45㎡ (약 21.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종연서농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

위치: 강원특별자치도 강릉시 성산면 소재 "성산면사무소" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 주거지역 및 산림지대로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본건 건물 서측으로 노폭 약 7M의 도로에 접하고 있어 차량 통행에 불편함은 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 7일 서세종농업협동조합의 근저당권(1,848,000,000원)이 말소기준권리입니다.

낙찰 시 말소되는 권리: 등기부 요약상 을구의 근저당권, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 순위로, 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

건축물 현황: '체이스 타운'은 2022년 12월에 준공된 총 14세대의 다세대주택 단지입니다. 본 물건은 101동 1층 101호로, 해당 동은 4층 건물입니다.

최근 거래 사례: 본 건과 동일한 '체이스타운' 단지 내, 831-1번지 1층에 해당하는 전용면적 74.4㎡(약 22평)의 다세대주택이 2025년 7월 21일 경매 예정이며, 최초 감정가 2억 3천만원에서 유찰되어 1억 1270만원부터 시작한다는 기사가 있습니다. 이전 시세로는 2024년 1월 18일, 유사한 크기(74.37㎡)의 2층 물건이 23,000만원에 직거래된 사례가 있습니다 [관련 정보 없음].

주변 시세: 최근 실거래가 및 경매 예정 물건의 정보를 고려할 때, 본 건의 현재 시장 가치는 약 23,000만원 내외로 추정됩니다. 일부 분석에서는 유사한 물건의 예상 낙찰가를 9,800만원 안팎으로 제시하며, 이는 시세(2억 6247만원) 대비 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 성산면사무소가 위치하여 행정 편의성이 있습니다. 주변은 주거지역과 산림지역이 혼합되어 있어 전반적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주요 설비: 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 시설: 제공된 정보 상으로 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 주거 및 산림지역 특성상 쾌적한 환경이 예상됩니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 군사기지 관련 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

채권 총액: 등기부 채권 총액이 2,168,000,000원에 달하며, 이는 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채권자의 채권 회수에 대한 압박이 클 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 강릉시 성산면의 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 동일 단지 내 유사 면적의 최근 실거래가 및 경매 예정 물건 정보를 통해 시세 파악이 용이한 편입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차인이 없어 권리 분석에 따른 부담이 적습니다. 다만, 토지이용계획상의 제한 사항과 높은 채권 총액은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 신축급 건물의 상태를 유지하고 있습니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 낙찰로 인해 소멸될 예정이며, 임차인 인수 부담이 없습니다.

유사 실거래가 존재: 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래 사례가 있어 시세 예측 및 투자 가치 판단이 용이합니다.

쾌적한 주거 환경: 주거지역과 산림지대가 혼합된 조용한 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 213,000,000원

최근 실거래가 (유사 물건): 230,000,000원

고려사항: 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는 것을 목표로 합니다. 임차인 부담이 없고 권리 문제가 깨끗하다는 점을 감안할 때, 감정가를 약간 상회하는 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다. 일부 분석에서는 매우 낮은 수준의 낙찰가를 예상하기도 합니다.

추천 입찰가: 210,000,000원 (본 물건의 감정가와 유사한 수준으로, 최근 실거래가보다 낮은 가격으로 낙찰 가능성을 고려한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.