나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101407 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 752-2 더베이타운주건축물제1동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양예술고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 임야 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 정류장까지 의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 2층 203호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

단지형다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방 및 식당, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 6필 일단의 부정형 토지로서, 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터인 장내로와 노폭 약 4미터인 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~6) 공히 제1종일반주거지역, 상대보호구역(성원유치원, 아름유치원), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.))이며, 기호 2~4)는 <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 2025년 6월 10일자로 수원지방법원안양지원의 임차권등기명령 (2025카임86)에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 상세 내역은 다음과 같음. - 임차보증금: 259,000,000원 - 범위: 전유부분 전부 - 임대차계약일자: 2021. 4. 4. - 주민등록일자: 2021. 6. 4. - 점유개시일자: 2021. 6. 3. - 확정일자: 2021. 4. 9. - 임차권자: 김현우

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 안양시 만안구 안양동 752-2 더베이타운주건축물제1동 2층203호

1.2. 건물구조 및 용도

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 2층 203호이며, 용도는 다세대주택입니다.

1.3. 면적 (토지, 건물)

토지 면적은 36.46㎡ (약 11.03평)이며, 토지 지분도 36.46㎡입니다.

건물 면적은 51.51㎡ (약 15.59평)이며, 건물 지분도 51.51㎡입니다.

1.4. 감정가

305,000,000원

1.5. 경매구분

부동산강제경매

1.6. 사건번호

안양지원 2025타경101407 (1)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양예술고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 임야 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 2월 26일 접수된 서인천세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 선순위 권리 (임차권)

등기사항전부증명서상 을구 3번 순위의 주택임차권(2025년 6월 11일 등기, 권리자: 김현우)이 설정되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 순위 3번의 임차권(임대차보증금 259,000,000원, 전입일 2021년 6월 4일, 확정일자 2021년 4월 9일)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 채권자 및 채무자

채권자는 김OO이며, 강제경매는 김현우가 신청하였습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

제공된 정보만으로는 구체적인 주변 개발 현황을 파악하기 어렵습니다. 다만, 일반 주택지대와 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 인근 유사 물건 시세

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 면적(약 60.33~60.84㎡)의 2017년식 다세대주택이 2026년 7월 2억 8,500만원에서 3억 2,000만원 사이에서 거래되었습니다. 본건 물건 면적(51.51㎡)을 기준으로 환산 시, 유사 시세는 약 2억 4,500만원에서 2억 7,200만원 범위로 추정됩니다. 감정가는 3억 500만원입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 안양예술고등학교가 위치해 있으며, 주변에 유치원 및 각급 학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

제공된 감정평가서 요약에 따르면 주변에 임야가 소재하는 등 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다. 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차보증금 2억 5,900만원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 입찰 시 총 매수 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

6.2. 배당 결과 불확실성

경매 절차상 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제될지 여부는 배당 순위 및 참여 채권액에 따라 달라지므로, 배당 결과에 따라 매수인의 실제 부담액이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 소재 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 2억 5,900만원의 임차보증금을 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 있습니다. 감정가는 3억 500만원이며, 최근 유사 면적의 거래가 2억 8,500만원~3억 2,000만원에 이루어진 점을 감안할 때, 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 임차보증금 인수 부담을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안양시 만안구의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 건축물 연식에 따른 노후화 정도를 파악할 필요가 있으나, 비교적 최근(2017년식) 유사 건물들의 거래 사례가 존재합니다.

* 정확한 현 시세 재확인 및 인수되는 임차보증금으로 인한 총 매수 비용 산정 후 투자 가치 판단이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 2억 4,500만원에서 2억 7,200만원 범위로 추정됩니다. 본건의 감정가는 3억 500만원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 인수되는 임차보증금(2억 5,900만원)을 제외한 순수 물건의 시장 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 약 270,000,000원으로 산정합니다. 다만, 본 입찰가는 인수되는 임차보증금 부담과 별개로 산정된 추정치이므로, 최종 입찰 시에는 총 매수 비용을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.