나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53237 [1] 경기도 시흥시 배곧동 224-2 해든트윈스오피스텔 1동 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧지구대" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(해든트윈스오피스텔 제1동 제5층 제503호)로서 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상15층 건물내 5층 503호로서, (사용승인일 : 2019.05.16) 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로, 본건 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53237 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 224-2 해든트윈스오피스텔 1동 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 4.96㎡ (약 1.50평)

건물면적: 23.12㎡ (약 7.00평)

건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

사용승인일: 2019.05.16

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧지구대" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2025.09.11. 수원지방법원 안산지원 강제경매 개시결정 (사건번호 2025타경53237)

등기부채권 총액 (확인된 금액 기준): 약 268,972,798원 (임차권 130,000,000원 + 강제경매 채권액 138,972,798원)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 전 운 승계)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-07-07

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-07-23

* 비고: 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 권리입니다. (을구 순위번호 3번)

3.3. 인수되는 권리

* 을구 순위번호 3번 주택임차권: 보증금 130,000,000원, 전입/확정일자 2022-07-07.

* 인수 보증금: 130,000,000원.

* 본건 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 시세 분석

최근 6개월 이내 유사 면적(23.1178㎡) 오피스텔 실거래가는 110,000,000원(2024.01.15, 15층), 118,000,000원(2024.02.21, 7층)입니다. 감정가는 110,000,000원이며, 이는 유사 면적의 최근 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 다만, 18.2518㎡ 면적의 오피스텔이 80,000,000원에 거래된 사례(2024.04.11, 6층)도 있어, 층수 및 면적에 따른 가격 차이가 존재함을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 주차장, 승강기 등 기본 편의시설을 갖추고 있으며, 인근에 병원, 은행, 마트 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

배곧신도시는 교육특화지구로 계획되어 있어 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교 캠퍼스가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 리스크

가장 큰 리스크는 130,000,000원의 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가가 110,000,000원임을 고려할 때, 낙찰가에 따라 실질적인 인수 총액이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 물건 리스크

주변 지역은 계획도시로서 주거 및 상업, 교육 시설 위주로 개발되어 있어, 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축된 오피스텔로 위치 및 건물 상태는 양호하나, 130,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차보증금 잔액 인수 가능성이 있어 투자에 신중해야 합니다. 배당을 통해 임차보증금이 전액 변제될 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호.

* 배곧지구 내 생활권역으로 배후 수요 확보 용이.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 110,000,000원

최근 실거래가 범위 (유사 면적): 110,000,000원 ~ 118,000,000원

매수인이 인수해야 하는 임차보증금: 130,000,000원

본건의 예상 입찰가는 부동산의 실질 가치와 인수되는 임차보증금을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. ‘인수 보증금’ 자체를 입찰가에 포함하여 계산하지는 않으나, 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 총액을 명확히 인지하는 것이 중요합니다.

만약 본건을 감정가 수준인 110,000,000원에 낙찰받고 임차보증금 130,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 매수인의 총 실질 비용은 240,000,000원(110,000,000원 + 130,000,000원)이 됩니다. 이는 감정가 대비 매우 높은 금액입니다.

따라서, 예상 입찰가는 임차보증금이 배당을 통해 전액 변제될 가능성, 혹은 변제되지 않을 경우 매수인이 부담하게 될 추가 비용을 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 이 가격대는 낙찰 후 임차보증금 잔액 인수 시에도 총 실질 비용이 감정가 수준을 크게 넘지 않도록 하는 잠재적 여지를 제공합니다. 그러나 임차보증금 변제 가능성에 대한 면밀한 조사 없이 높은 금액으로 입찰하는 것은 큰 위험을 동반합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.