나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53202 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 812-21 지1층비03호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동공원' 북측 인근에 위치하는 다세대주택 내에 소재 하며, 인근일대는 주로 다세대주택들이 밀집하여 소재하는 간선도로 후면 주거지대로서 간선도로변을 따라 상업 및 주상용 부동산들이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

건물의 구조

조적조 평지붕 3층건 내 지1층 비03호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 주방겸거실, 화장실, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

와동 812-21 :도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 다세대 주택으로 이용 중임.
2. ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53202 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 812-21, 지1층비03호 (신 주소: 경기도 안산시 단원구 화정천동로1안길 27-1)

건물구조: 조적조 평지붕 3층건 중 지1층 비03호

용도: 다세대주택 (15세대)

건축년도: 1993년

감정가: 50,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

토지면적: 21.17㎡ (약 6.40평) (토지 지분)

건물면적: 36.70㎡ (약 11.09평) (전용면적)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동공원' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 간선도로변을 따라 상업 및 주상용 부동산들이 소재하는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

도로: 북서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 2월 26일

* 확정일자: 2018년 2월 7일

* 배당신고일자: 2024년 2월 28일

* 대항력: 있음

1.2. 2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 근저당권 (박주영, 2019-02-11 접수, 25,000,000원) 이하 모든 권리 (을구 3번 이하)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 매수인이 인수하는 권리

* 을구 순위번호 4번 주택임차권 (박 )

* 보증금: 50,000,000원

* 전입일자: 2018년 2월 26일

* 확정일자: 2018년 2월 7일

* 인수 여부: 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (인수 예정 보증금: 50,000,000원)

* 총 등기부채권액: 210,971,987원 (말소기준권리 이하 권리들의 총합)

1.3. 상권 및 생활정보

1.3. 1. 건물 현황

* 본 건물은 1993년에 준공된 총 3층, 지하 1층 규모의 조적조 다세대주택이며, 본건은 이 중 지1층 비03호입니다.

* 건물 총 15세대로 구성되어 있습니다.

1.3. 2. 내부 및 설비

* 내부 구조는 방 2개, 주방 겸 거실, 화장실, 다용도실 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 개별난방(보일러) 및 기본적인 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 3. 주변 환경 및 토지 이용 계획

* '와동공원'이 인근에 있어 녹지 공간 이용이 용이합니다. 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

* 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등에 해당하며, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등 일부 제한사항이 있습니다.

1.4. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

1.4. 1. 최근 거래 사례 비교

* 와동 130-3 (2001년식, 59.57㎡, 지하 1층): 2026년 3월, 58,000,000원 거래. (본건과 유사한 층, 연식, 지역)

* 와동 766-12 (2010년식, 62.42㎡, 5층): 2026년 3월, 150,000,000원 거래. (신축, 상층부)

* 와동 705-12 (2001년식, 75.075㎡, 1층): 2026년 3월, 120,000,000원 거래. (넓은 면적)

1.4. 2. 본건 시세 분석

* 본건(36.70㎡, 약 11.09평)은 제공된 시세 사례 중 가장 작은 면적이며, 건축년도(1993년) 또한 가장 오래되었습니다.

* 특히, 지하층(지1층 비03호)이라는 점이 시세에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

* 가장 유사한 조건(지하, 2001년식, 와동)의 매매 사례(5,800만원)를 고려할 때, 본건의 감정가(5,000만원)는 시세 대비 적정하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 그러나, 대항력 있는 임차인(박 , 보증금 5,000만원)이 존재하며, 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 실투금액은 낙찰가 외 5,000만원이 추가됩니다.

1.4. 3. 예상 입찰가

* 감정가: 50,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 50,000,000원

* 시세 유사 사례: 58,000,000원 (지하층, 2001년식)

* 본건의 실질적인 취득 가치는 '낙찰가 + 인수 보증금'이 되므로, 보증금 인수 부담을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 임차인 보증금(5,000만원) 인수 후에도 시세(5,800만원) 수준을 넘지 않는 범위에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 추정 입찰가 범위 : 40,000,000원 ~ 50,000,000원

* (참고: 상기 입찰가 범위는 매수인이 법원에 납부할 금액이며, 총 실투금액은 여기에 인수 보증금 50,000,000원이 더해집니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 5,000만원의 임차 보증금을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 증가합니다.

* 지하층: 채광, 통풍, 습기 등의 문제로 주거 선호도가 낮아 향후 매매 또는 임대 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 노후 건물: 1993년 건축물로, 향후 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 해당 권리자가 우선매수를 신고할 경우, 입찰 경쟁이 제한되거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대한 규제가 있어 거래 시 확인이 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세: 감정가 5,000만원이 최근 유사 조건(지하층, 2001년식)의 매매가 5,800만원보다 낮게 책정되어 있어, 인수 보증금 부담을 고려하더라도 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

* 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인 존재로 인한 부담감 때문에 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수 있어, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 입지: '와동공원' 인근의 주거 지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인 5,000만원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 하지만 감정가가 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되어 있고, 지하층 및 노후 건물이라는 점으로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있어 저가 매수의 기회를 제공합니다. 특히 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 우선매수권 행사 가능성은 중요한 변수이므로, 관련 절차 및 임차인과의 협의 가능성, 명도 용이성 등을 다각적으로 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.