나이스옥션 법원경매 안산 2025타경842 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1886-4 서해2차아파트 217동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 정왕동 소재 '서해고등학교' 북동측으로 인접하여 위치하는 '서해2차아파트' 217동 내에 소재하며, 인근일대는 아파트단지, 학교, 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 동측 직선거리 약1km지점에 오이도역(4호선,수인분당선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층건 내 5층 502호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형의 평지로서 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 1886-4 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경842 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 감정가: 320,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1886-4 서해2차아파트 217동 5층502호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 80.13㎡ (약 24.24평)

* 토지 지분: 80.128㎡ (약 24.24평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 건물 지분: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 건축물 용도: 아파트 (방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등)

* 사용승인일: 1998년 07월 25일 (건축 후 약 28년 경과)

1.3. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 정왕동, '서해고등학교' 북동측 인접, 아파트 단지, 학교, 공원 등으로 이루어진 주거지대.

* 교통상황: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 소재, 동측 약 1km 거리에 오이도역(4호선, 수인분당선) 위치.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호. 외벽: 몰탈위 페인팅, 내벽: 벽지 및 타일 마감, 창호: 하이샷시 및 칼라샷시.

* 이용상태: 아파트로 이용 중.

* 설비내역: 개별난방(보일러), 위생, 급배수, 화재경보 설비 등.

* 토지 이용상태: 제형의 평지로서 아파트 단지 건부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 단지 내.외 포장도로 이용.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 거래 한정).

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대 관계 미상. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하였음.

1.4. 아파트 정보 (서해2차아파트)

* 주소: 경기도 시흥시 정왕동 1886-4

* 동수: 18동

* 세대수: 570세대

* 전용면적: 약 62.26㎡ (최근 실거래 기준, 제공된 JSON 데이터)

* 건축 연면적 (총 면적): 59,960.7㎡ (단지 전체)

* 최고층: 10층

* 주차대수: 총 541대 (지상 12대, 지하 24대, 일반 505대 - 제공된 JSON 데이터와 혼합, 정확한 세대당 주차대수 확인 필요)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

1.5. 등기부 요약 (말소기준권리: 2013-06-28 농협은행주식회사 근저당권)

* 권리 총액: 359,900,000원 (근저당권 158,400,000원 + 근저당권 201,500,000원 + 임의경매 106,618,987원 - 집계 방식에 따라 다를 수 있음. 등기부채권 총액은 359,900,000원으로 명시됨.)

* 소유권 이전: 박정자(2004-03-18), 김정욱(2006-12-26), 장문철(2013-06-28)

* 근저당권: 농협은행주식회사(2013-06-28, 158,400,000원), 주식회사리드코프(2022-10-25, 201,500,000원)

* 임의경매: 농협은행주식회사(2025-09-11, 106,618,987원 - 2025타경842), 주식회사리드코프(2025-09-16 - 2025타경53284)

* 말소되지 않는 권리: 지상권 (명세서상 표기 없음)

1.6. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인: 미상 임 (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

1.7. 특이사항

* 중복사건 (2025타경842, 2025타경53284 등 관련 사건 존재 가능성)

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

* 단지 내.외 포장도로를 이용한 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도보 약 15~20분 거리에 오이도역(4호선, 수인분당선)이 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

2.2. 편의시설

* 단지 북동측 인근에 서해고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변은 아파트 단지, 학교, 공원 등으로 구성된 주거 밀집 지역입니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

2.3. 혐오시설

* 현 시점 기준으로, 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 해당 물건지 주변에 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 경매 진행 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2013년 6월 28일 접수된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 을구의 근저당권 및 모든 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수 권리

* 제시된 정보상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 표기되어 있으나, 상세 내용이 없어 정확한 확인이 필요합니다.)

3.4. 채무 총액

* 등기부채권 총액은 359,900,000원입니다.

3.5. 임차인 권리 분석

* 현재 임차인 현황은 '미상 임'으로 파악되었습니다.

* 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 점유 관계 및 실제 임차인이 존재하는지 여부는 별도 확인이 필수적입니다.

* 실제 임차인이 존재하며 대항력 있는 권리를 가진 경우, 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (서해2차아파트)

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(전용면적 약 62.26㎡)의 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 11일 (6층): 27,500만원

* 2026년 6월 2일 (7층): 27,300만원

* 2026년 4월 22일 (9층): 25,500만원

* 최근 매매 실례를 바탕으로 볼 때, 해당 면적대의 시세는 대략 25,500만원에서 27,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본 건의 감정가는 320,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

4.2. 건물 노후도

* 1998년 준공된 아파트로, 건축 후 약 28년이 경과하여 건물의 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 서해고등학교가 위치하며, 교육환경은 비교적 양호합니다.

* 교통: 오이도역을 통한 광역 이동 및 버스 노선을 통한 지역 내 이동이 편리합니다.

* 주거: 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 사건 외에 유사 사건 번호(예: 2025타경53284)가 존재하여 경매 절차 진행 시 혼선이나 복잡성이 있을 수 있습니다. 경매 진행 과정을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 정보 미확인: 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 없다고 명시되었으나 실제 점유 관계와 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 지연을 초래할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 28년 경과한 건물로, 향후 리모델링 또는 보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 서해2차아파트 217동 502호로, 아파트 단지 내 주거 환경이 비교적 양호하고 오이도역 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있으며, 건물의 노후화, 중복 사건 존재 가능성, 그리고 가장 중요한 임차인 정보 미확인 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시흥시 정왕동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 오이도역 인근으로 교통 편의성이 개선될 경우, 주거 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 임차인 보증금 부담은 없습니다.

* 최근 실거래가(25,500만원 ~ 27,500만원)를 기준으로 볼 때, 현재 감정가(32,000만원)보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 다만, 임차인 등 권리관계와 명도 가능성을 면밀히 분석한 후, 최소 25,000만원에서 최대 28,000만원 사이에서 전략적인 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 경매 물건의 특성상 권리분석 및 현장 조사가 완벽히 이루어졌다는 전제하에, 본인 판단하에 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.