나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53303 [1] 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 9층9-029호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 "배곧한울초등학교(배곧2동 행정복지센터)"남서측인근에 위치 하며 주위는 유사용도의 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 준주거지역으로 동측에 공영주차장(배곧 제13)이 소재함.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 북측인근에 노선버스정류장(종점)이 소재하나 거리,노선수,배차간격 등으로 보아 대중교통여건은 보통정도임.

건물의 구조

피알씨(PRC)구조,피알씨구조지붕 10층(지2층)규모로 제1,2종 근린생활시설용도의 건물임. -외벽:복합판넬마감 등 =내벽:벽지,타일 등마감 -창호:샷시창

이용상태

주거용 오피스텔

설비내역

급배수,위생설비,소화설비,승강기설비,주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 제1,2종 근린생활시설부지로 접면도로 및 부근과는 등고 평탄함.

인접 도로상태등

대로2류,중로1류,소로1류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류( 폭30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53303 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 9층9-029호

건물명: 배곧로얄팰리스테크노1차

용도: 건축물대장상 근린생활시설, 지식산업센터 (현재 주거용 오피스텔로 이용 중)

감정가: 160,000,000원

토지면적: 8.98㎡ (약 2.72평)

건물면적: 41.73㎡ (약 12.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건물 현황

본 건물은 총 10층(지하 2층) 규모의 집합건물이며, 철근콘크리트구조(PRC 구조)로 건축되었습니다. 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. 현재 주거용 오피스텔로 이용되고 있으나, 건축물대장상 주 용도는 근린생활시설 또는 지식산업센터로 확인됩니다. 급배수, 위생, 소화, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 토지 현황

토지는 장방형의 제1, 2종 근린생활시설 부지로 이용되고 있으며, 인접 도로와 등고 평탄합니다. 대로2류, 중로1류, 소로1류의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 속하며, 외국인 등의 주택거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 시흥시 배곧동 "배곧한울초등학교(배곧2동 행정복지센터)" 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 유사 용도의 근린생활시설 및 아파트 단지가 소재하는 준주거지역이며, 동측에 공영주차장(배곧 제13)이 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 북측 인근에 노선버스 정류장(종점)이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 시흥시는 배곧동 일대 주요 교차로의 실시간 교통신호 정보를 민간 내비게이션 앱에 제공하여 교통 편의성을 높이고 있습니다. 다만, 시흥과 인천 간 출퇴근 시 교통 체증이 심하다는 보고가 있으며, 배곧대교 건설 계획의 불확실성이 교통 상황에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 배곧한울초등학교가 인근에 소재합니다.

* 상업시설: 배곧신도시 내 아브뉴프랑 스트리트 몰, 롯데마트 시흥배곧점, 신세계 프리미엄 아울렛, 메가박스, CGV 배곧 등이 근거리에 위치합니다.

* 의료시설: 서울대학교병원 시흥캠퍼스가 2026년 준공 예정으로, 향후 지역 가치 상승 및 유동 인구 증가에 기여할 것으로 기대됩니다.

* 편의시설: 공영주차장이 인접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 우리은행 근저당권(192,000,000원)입니다 [자료 참조]. 접수일자 2022-02-18 기준, 소유권이전1번신탁등기말소, 우리은행 근저당권(말소), 에이치에프더블유오이유동화전문 임의경매(말소) 등이 등기부등본에 기재되어 있습니다. 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 192,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 두산건설주식회사

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 530,000원

* 대항력: 없음 [자료 참조]

* 배당신고일자: 2025-09-26

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 현재 등기부등본상 특이사항으로 확인되는 지상권은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 배곧동은 자족 기능을 갖춘 신도시로서, 주거, 상업, 교육, 의료 시설이 복합적으로 발달하고 있습니다. 특히, 예정된 서울대학교 시흥캠퍼스 및 서울대학교병원 건립은 지역의 미래 가치를 높이는 중요한 요소입니다. 다양한 편의시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 다만, 지식산업센터 내 상업시설 및 오피스텔의 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 통행이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다. 다만, 시흥-인천 간 교통 체증 이슈가 있습니다.

* 편의시설: 대형마트, 아울렛, 영화관 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 배곧한울초등학교가 가까이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 의료: 서울대병원 건립 예정으로 의료 접근성이 향상될 것입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 용도 혼재: 건축물대장상 근린생활시설/지식산업센터이나, 주거용 오피스텔로 이용 중인 점은 향후 건물 관리 또는 재건축 등에서 이슈가 될 수 있습니다. 또한, 동일 건물 내 다양한 용도(공장, 기숙사, 오피스텔, 상가)의 존재는 관리 및 운영상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 교통 체증: 배곧신도시와 인천 송도를 잇는 주요 도로의 교통량이 많고, 배곧대교 건설 계획의 불확실성으로 인해 출퇴근 시 교통 체증으로 인한 불편이 예상됩니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특성은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 배곧로얄팰리스테크노1차 내 구분건물로, 신도시의 인프라와 함께 서울대학교 병원 건립 예정이라는 미래 가치를 갖추고 있습니다. 교통망 또한 양호하나, 일부 교통 체증 이슈와 함께 건물 용도의 혼재는 신중한 검토가 필요합니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 배곧신도시의 발전 잠재력 및 서울대학교 병원 건립 예정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 다양한 편의시설 및 교통 접근성 양호.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 160,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 인수할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시세 및 시장 상황을 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 낙찰 예상가는 감정가 160,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 유사 물건 시세 비교를 통해 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.