나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42586 [1] 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 6층626호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 "신당근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 구분건물, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여 대중교통 이용의 편의성 등은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 18층 건물 중 6층 626호로서, 외벽 : 대리석 및 몰탈위 페인팅 등 마감(별지 사진참조) 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2017.04.05)

이용상태

도시형생활주택[원룸형]아파트로 이용 중임. (본건 조사 당시 거주인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문, 공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 주차장(지상 2, 3층) 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 평지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재지(일단지 전제) 북동측에서 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임. -. 본건에는 임차권이 설정되어 있으므로 참고바람. (임차권자 : 박용현, 임차보증금 : 120,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

물건 기본정보

2.1. 1.

물건 기본정보

2.1. 1.1.

물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42586 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 6층626호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 116,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (박용현)

건축물 정보:

사용승인일자: 2017년 4월 5일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 18층 건물 중 6층 626호

총 세대수: 299세대

면적 정보:

토지 면적: 8.61㎡ (약 2.60평)

건물 면적 (전용면적): 49.84㎡ (약 15.08평)

건물 면적 (추정 분양면적): 약 71.00㎡ (약 21.48평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1. 1.

입지조건

1.1. 1.

입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 "신당근린공원" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 구분건물, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

건물 구조 및 설비:

철근콘크리트구조의 지상 18층 건물 중 6층에 위치하며, 2017년 4월 5일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 대리석 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 시공되었습니다. 승강기, 소화전, 급·배수, 위생, 난방 설비 및 지상 주차장(2, 3층)이 시설되어 있습니다.

인접 도로상태:

본건 소재지는 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 일반상업지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지(포승지구), 지원시설구역으로 지정되어 있습니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1. 2.

권리분석

1.2. 1.

권리분석

본 경매 물건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2023년 4월 11일 접수된 이종열 씨의 가압류(금액: 20,000,000원)입니다. 이 권리보다 선순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 선순위 권리:

* 주택임차권 (을1): 박용현 씨 소유의 주택임차권으로, 2018년 10월 11일 접수되었으며, 임차보증금은 120,000,000원입니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자는 2022년 8월 10일입니다.

* 기타 권리:

* 소유권이전 신탁 등기 말소: 주식회사 레이어드 (갑4), 윤경석 (갑8)

* 가압류: 이종열 (갑9, 20,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 평택세무서장 (갑10, 2025년 7월 8일) - 말소

* 강제경매: 박용현 (갑11, 120,000,000원) - 말소 (본 경매 사건)

* 총 등기부채권액: 140,000,000원 (임차보증금 120,000,000원 + 가압류 20,000,000원)

* 인수되는 보증금: 본건의 가장 큰 특징은 선순위로 대항력 있는 임차인 박용현 씨가 보증금 120,000,000원으로 존재한다는 점입니다. 이 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서상 명시)

1. 3.

상권분석

1.3. 1.

상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거용 건물 외에 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 복합적인 특성을 보입니다. 인근에 포승국가산업단지 등이 있어 산업 활동이 활발한 지역으로, 이는 배후 주거 수요 및 상권 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

1. 4.

생활정보

1.4. 1.

생활정보

주변시설:

본건은 "신당근린공원" 북서측 인근에 위치하고 있어 녹지 공간 접근성이 있습니다. 주변에 공장 등이 혼재되어 있으나, 도보로 이동 가능한 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

1. 5.

잠재적 리스크

1.5. 1.

잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 120,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금이 배당으로 모두 변제되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 실투자 비용이 증가할 수 있습니다.

* 공장 밀집 지역: 주변에 공장이 혼재되어 있어 소음, 환경 오염 등 생활 환경에 대한 잠재적 우려가 있을 수 있습니다.

* 외국인 토지거래 허가: 외국인이 주택 취득 시 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자자에게는 추가적인 절차가 필요합니다.

1. 6.

종합 의견

1.6. 1.

종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년 완공)인 도시형생활주택으로, 적정 수준의 생활 편의시설과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 120,000,000원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 리스크가 가장 큰 특징이자 주의사항입니다. 이 보증금은 매각대금으로 충당되지 않으면 매수인이 모두 부담해야 하므로, 낙찰가 산정 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다. 주변에 공장이 혼재되어 있는 점 또한 참고할 사항입니다.

1. 7.

투자 포인트

1.7. 1.

투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년에 준공되어 비교적 최신 건물이므로 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 교통 및 입지: 차량 접근이 수월하고 대중교통 이용이 편리하며, 근린공원이 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 가치 상승 잠재력: 평택 지역의 산업단지 개발 및 확장 등 지속적인 발전 가능성이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

1. 8.

예상 입찰가

1.8. 1.

예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다. 최근 유사 물건의 매매 사례(45.015㎡ 기준 약 98,000,000원 ~ 46.625㎡ 기준 약 100,000,000원)를 고려할 때, 시장 가치는 대략 100,000,000원에서 108,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 경우, 120,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 리스크가 존재합니다. 만약 매각으로 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못하면, 매수인이 부담해야 할 총 비용은 '입찰가 + 인수되는 보증금 잔액'이 됩니다.

이러한 상황을 고려할 때, 본건의 시장 가치(약 100,000,000원 ~ 108,000,000원)보다 인수해야 할 보증금(120,000,000원)이 더 높으므로, 단순히 입찰가만으로는 수익성 확보가 어렵습니다.

따라서, 매수인은 총 지출 예상액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현실적으로, 낙찰 후 총 지출액이 108,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 정해야 하므로, 현재 상황에서는 매우 낮은 입찰가로 접근하거나, 위험 부담이 크다고 판단될 경우 입찰을 유보하는 것도 고려해야 합니다.

현실적인 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정해야 한다는 원칙에 따라, 시장 가치에서 인수될 것으로 예상되는 보증금(120,000,000원)을 차감하면, 기술적으로 마이너스 금액이 산출됩니다. 이는 본 건이 현재 시장 상황 및 권리 관계 하에서 수익성 확보가 매우 어렵다는 것을 시사합니다.

따라서, 본 건에 대한 잠재적 투자자에게 권장되는 입찰가는 90,000,000원 이하 로 제안합니다. 이는 총 예상 지출액이 약 120,000,000원(입찰가 90,000,000원 + 인수 보증금 30,000,000원)이 되도록 하여 시장 가치 범위 내에서 총 비용을 맞추기 위한 시도입니다. 그러나 실제 배당 상황에 따라 최종 인수 비용은 달라질 수 있으며, 낙찰 후 추가 부담액 발생 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.