나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42604 [1] 경기도 평택시 고덕동 1977-3 베네치아 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '율포초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중심상업지역내 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 단독 및 다세대 주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 6층건물내 제3층 307호, 306호로서 공히, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 석고보드 마감 등, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

각각 현황 공실이며, 공부상 근린생활시설임. ※현장조사시 폐문부재 상태였으며, 복도에서 내부를 확인하였으니 참고바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 엘리베이터설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류(현황 약 16~17미터 정도)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

고덕동 1977-3 :중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

현황 공실이며, 공부상 근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 1977-3에 소재한 베네치아 3층 307호 근린상가 부동산 임의경매 건입니다.

* 사건번호: 평택지원 2025타경42604 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 1977-3 베네치아 3층 307호

* 용도: 근린상가 (공부상 근린생활시설)

* 감정가: 410,000,000원

* 토지 면적: 15.05㎡ (약 4.55평)

* 토지 지분: 15.048㎡ (약 4.55평)

* 건물 면적: 50.83㎡ (약 15.37평)

* 건물 지분: 50.83㎡ (약 15.37평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 송OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치하며, '율포초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경: 중심상업지역 내에 위치하여 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 단독 및 다세대 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 건물 정보:

* 건물명: 베네치아

* 구조: 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 3층 307호입니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 석고보드 마감 등

* 창호: 시스템 창호 등

* 교통 상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 토지 이용: 대체로 정방형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 남측으로 약 16~17미터 폭의 중로2류에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 송파농업협동조합의 근저당권(2023-10-20 접수)을 말소기준으로 하는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 권리 분석 결과:

* 말소기준권리인 송파농업협동조합 근저당권 외, 주식회사아크타워의 신탁등기 말소, 인천수산업협동조합 및 대형선망수산업협동조합의 가압류, 평택시의 압류 등이 등기되어 있습니다.

* 위 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액은 약 10억 8천 4백만원에 달합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

평택시 고덕동 중심상업지역에 위치하여 활발한 상권 형성이 기대되는 지역입니다.

* 지역 특성: 주변에 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 주택 등이 밀집해 있어 상업 시설에 대한 배후 수요가 풍부합니다.

* 건물 용도: 공부상 근린생활시설로 등록되어 있으나, 건축물대장 정보에 따르면 '근린생활시설, 위락시설 및 숙박시설' 등으로도 활용 가능하여 다목적 상가로서의 잠재력이 있습니다.

* 개발 잠재력: 고덕 국제화지구의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 향후 상권 가치 상승이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 편리한 생활 환경을 갖춘 지역에 위치해 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 우수하여 자가용 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 중심상업지역 내 위치하여 금융, 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 북동측 인근에 율포초등학교가 있어 자녀의 통학이 용이합니다.

* 건물 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 엘리베이터, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자에 앞서 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 인지해야 합니다.

* 현황 공실: 본 물건은 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 공실 관리가 필요합니다.

* 내부 확인 제약: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 복도에서 내부를 확인하는 데 그쳐, 정확한 내부 상태 파악에 한계가 있었습니다. 상세한 상태는 실제 점유자 또는 소유주 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 추후 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 제공된 정보 및 JSON 데이터 상으로는 인근에 혐오시설이 명시적으로 언급되거나 식별되지 않았습니다. 다만, 건물 자체의 기타 용도에 '위락시설, 숙박시설' 등이 포함되어 있어, 이는 상권 특성에 따라 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 평택 고덕 신도시 중심상업지역에 위치한 수익형 상가 물건으로, 탄탄한 배후 수요와 우수한 접근성을 갖추고 있습니다.

* 강점: 입지적 우수성, 개발 호재, 깨끗한 권리 관계, 현대적인 건물 설비 등이 주요 강점입니다.

* 부담 요인: 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

* 전반적인 평가: 이러한 부담 요인에도 불구하고, 향후 공실 해소 및 임대 정상화를 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

성공적인 투자를 위한 주요 포인트는 다음과 같습니다.

* 최고의 입지: 평택 고덕 국제화지구 중심상업지역의 핵심 입지를 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 주거 단지와 오피스텔 밀집으로 인한 높은 잠재 고객층을 확보하고 있습니다.

* 성장 가능성: 고덕 신도시 개발과 더불어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 접근성: 넓은 도로에 인접하여 차량 이용자들에게 편리함을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 410,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현 공실 상태, 향후 임대 시세, 명도 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 낙찰가율을 중심으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 상세한 현장 조사를 통한 내부 상태 확인과 임대 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.