나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42562 [1] 경기도 안성시 원곡면 반제리 743 산수화아파트 101동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 원곡면 반제리 소재 '공도기업단지' 남서측 인근에 위치하며 주변
은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 기업단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는
지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 중 19층 1903호로서
외벽 : 몰타위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로서 방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용중 인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비
등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

반제리 743 :
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역, 공장설
립승인지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42562 (1)

소재지: 경기도 안성시 원곡면 반제리 743 산수화아파트 101동 19층 1903호

용도: 아파트

건축년도: 2003년

감정가: 115,000,000원

토지면적: 36.77㎡ (약 11.12평)

토지지분: 36.7715㎡ (약 11.12평)

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.76㎡ (약 18.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 원곡면 반제리에 소재하며, '공도기업단지' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 기업단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 시됩니다. 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이는 외곽 공도와 연결됩니다. 토지는 2필지가 일단의 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 최근 개통된 구리-안성 간 고속도로(포천-세종 고속도로) 접근성이 개선되었습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리는 2022년 3월 17일에 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권(152,400,000원)입니다. 해당 근저당권보다 나중에 설정된 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 에스비아이저축은행 근저당권 (2022.03.17.) 152,400,000원

* 기타 권리: 평택세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 안성시 압류, 경기신용보증재단 가압류, 서울보증보험 가압류, 아이피에스에스제이차유동화전문 임의경매, 경기도신용보증재단 강제경매 등 다수의 권리가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리 하에 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액: 231,027,262원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 탐문조사 결과 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 '공도기업단지' 인근에 위치하고 있어, 해당 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 배후 수요가 예상됩니다. 아파트, 주택, 상가, 농경지가 혼재된 지역 특성상, 지역 주민 및 근로자를 위한 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건은 경량골조 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 건물 중 19층에 위치한 아파트입니다. 전용면적 59.76㎡(약 18.08평) 규모로, 탐문조사 결과 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 인근에 관산초등학교 등이 소재하여 교육 환경도 고려해 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설 인접 가능성: 안성시 주변으로 평택시 공설 장사시설(화장장 등)이 계획되어 있으며, 이는 원곡면과 인접한 지역에 영향을 줄 수 있습니다. 과거 원곡면 내 납골당 설치 합의 사례도 있었습니다. 또한, 인근 지역에 LNG 발전소, 고압 송전탑, 폐기물 처리 시설 등이 계획되거나 설치되어 있어 환경 및 생활 환경에 대한 잠재적 영향이 우려됩니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등에 포함되어 있어 일부 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 중복사건 및 유동화물건: 중복사건의 경우, 경매 절차에 일부 혼선이 발생할 수 있습니다. 유동화 물건은 특정한 금융 구조를 가질 수 있으나, 권리분석 상 특이사항은 없습니다.

* 임대관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 안성시 원곡면 산수화아파트 19층 물건으로, 적정 감정가와 함께 최근 실거래가 수준을 고려할 때 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다. 아파트로서 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있으며, 산업단지 인근이라는 점에서 임대 수요도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 주변 지역에 예정되거나 존재하는 혐오시설 및 환경 관련 시설로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 현장 방문 등을 통해 신중하게 검토해야 합니다. 권리관계는 명확하여 낙찰 후 법적인 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 주변 산업단지와의 근접성으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 인수할 임차 보증금이 없어 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 절차가 비교적 간결할 것으로 예상.

* 최근 실거래가와 비교 시, 적정 가격대의 투자 기회가 될 수 있음.

* 19층 고층으로 일조 및 조망 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가 115,000,000원 대비, 최근 실거래가를 참고하여 예상 입찰가를 산정합니다. 2026년 5월 13일, 유사 평형(59.76㎡) 8층 물건이 113,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 19층이라는 점을 감안하면 이에 준하거나 소폭 상승한 가격을 고려해볼 수 있습니다. 혐오시설 등 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 85% ~ 95% 수준을 일반적인 입찰 희망 범위로 볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 97,750,000원 ~ 109,250,000원

* (본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 물건의 구체적인 상태 등에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.