나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42570 [1] 경기도 평택시 고덕동 2265-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연감정 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕성당" 동측 인근에 위치하며, "고덕국제화계획 지구" 내에 위치하는 토지로서 주위는 주상용 건물, 주상나지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반대중교통 이용편은' 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 평탄한 사다형 토지로 주상용 건부지(근린생활시설 및 다가구주택)임.

인접 도로상태

남측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역), 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미 상. ②기 타 본건 이용상황 및 경계는 개측하여 파악하였으므로, 경매과정시 정확한 지적경계 및 이용상황 등이 필요할 경우 이해관계인은 재확인 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건으로서(사용승인일:2021.12.2.) 외 벽:외장타일(인조석) 마감 등. 내 부:몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창 호:하이새시 이중창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

주상용(1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택) 구조임.(건축물대장 건축물현황도 기준) 1층:근린생활시설. 2층:201호- 방2, 거실, 주방, 욕실2, 발코니. 202호- 방2, 거실, 주방, 욕실2, 발코니. 3층:301호- 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니. 302호- 방1, 거실겸주방, 욕실1, 발코니. 4층:401호- 방2, 드레스룸, 거실, 주방, 욕실2, 세탁실, 발코니. 4층 내부계단을 통한 제시외 다락이 소재함.

설비내역

기본적인 위생설비, 급수 및 배수설비, 도시가스보일러 등에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물의 부합물(4층 다락)이 소재하여 건물에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계: 미 상. ②기 타: 현장조사시 이해관계인의 부재(무응답)로 건물의 내부는 확인하지 못하였으나, 본건 평가 사례, 현장 조사사항 등을 참조하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각
철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건으로서(사용승인일: 2021.12.2.), 주상용(1층근린생활시설, 2~4층 다가구주택)구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42570 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2265-4

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택)

감정가: 2,025,660,820원

토지면적: 231.10㎡ (약 69.9평)

건물면적: 414.61㎡ (약 125.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 (사용승인일: 2021년 12월 2일)

특이사항: 일괄매각, 건물 내부 현장 확인 불가(이해관계인 부재)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕성당" 동측 인근, "고덕국제화계획지구" 내에 위치합니다. 주위는 주상용 건물, 나지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 토지는 남측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

- 토지 등기부 요약상 말소기준권리는 2021년 2월 26일자 평택은실신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

- 건물 등기부 요약상 말소기준권리 또한 2021년 12월 14일자 평택은실신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

- 상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 2025년 9월 4일자 김맹정 외 1인 명의의 강제경매(수원지방법원 평택지원 2025타경42570)가 등기되어 있으며, 이는 본건의 경매 개시 결정으로 확인됩니다.

- 총 등기부채권액은 토지 1,284,000,000원, 건물 1,484,000,000원으로 총 2,768,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

- 김가람: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2024-02-16. 대항력 없음.

- 김맹정: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

- 김윤호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-02. 대항력 없음.

- 김준영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-10. 대항력 없음.

- 김지훈: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-10, 확정일자 2022-02-10, 배당신고일자 2025-10-02. 대항력 없음.

- 김지훈: 보증금 200,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

- 김현수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-17. 대항력 없음.

- 주식회사파로스종합건설 (김성일): 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2022-05-09. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 주의사항: 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우는 없으나, 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자를 면밀히 확인하여 인수되는 보증금이 있는지 추가적인 권리분석이 필요할 수 있습니다. 본 건 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 고덕동은 고덕국제화계획지구 내 주상복합 및 주택 밀집 지역입니다. 인근에 고덕성당이 있으며, "평택 고덕 헤리움 시그니어"와 같은 오피스텔 개발 사례에서 보듯, 상업지구 인근에 편의시설이 잘 갖춰질 것으로 예상됩니다. 또한, 삼성전자 평택캠퍼스와 인접하여 직주근접 수요가 높고, 향후 국제학교 유치 등 자족도시로서의 기능 강화가 기대됩니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 일부 기사에서는 고덕국제화계획지구 사업 지연 및 공실 문제를 언급하기도 하므로, 현황 파악이 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 중심상업지구 개발이 예정되어 있어 다양한 편의시설(쇼핑, 문화, 행정 등) 확충이 기대됩니다. 또한, 고덕성당이 가까이 있어 종교시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 주택 및 상가 혼용지대로 비교적 활발한 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 고덕국제신도시는 교육시설도 빠르게 갖춰지고 있으며, 주변에 소풍정원과 같은 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 삼성전자 평택캠퍼스와의 직주근접성이 뛰어나 관련 종사자들의 주거 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 건물 내부를 확인하지 못하여 정확한 내부 상태, 불법 건축물 여부, 공실 현황 등을 파악하는 데 한계가 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택 취득 시 제한이 있습니다.

* 개발 지연 가능성: 일부 기사에서는 고덕국제화계획지구 사업의 지연 가능성 및 미분양 주택 문제를 언급하고 있어, 사업 추진 경과에 따라 주변 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계의 불확실성: 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고덕국제화계획지구 내에 위치한 근린주택으로, 사용승인이 2021년으로 비교적 신축이며 토지와 건물이 일괄 매각되는 장점이 있습니다. 삼성전자 평택캠퍼스와의 인접성, 고덕국제신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 내부 상태 확인 불가, 토지거래허가구역 지정, 잠재적 개발 지연 리스크 등은 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 현재 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하고 있어, 낙찰 시 채무 변제 여부 및 수익성 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 근린주택: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 고덕국제화계획지구 내 입지: 삼성전자 배후 수요와 함께 지속적인 개발이 진행 중인 지역입니다.

* 직주근접성: 삼성전자 평택캠퍼스 근처에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,025,660,820원입니다. 주변 시세 자료가 JSON 형태로 제공되지 않아 정확한 시세 분석에는 한계가 있으나, 고덕국제신도시는 개발 잠재력이 높은 지역으로 알려져 있습니다. 다만, 현 시세에 대한 구체적인 정보 부족 및 건물 내부 상태 미확인, 높은 총 채무액 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다. (1,620,528,656원 ~ 1,823,094,738원)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실제 거래 사례 및 임대 수익률 분석, 명도 비용 및 예상 수리비 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.