나이스옥션 법원경매 평택 2025타경817 [1] 경기도 평택시 고덕동 2158-4 센트리마더퍼스트2 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ""고덕동행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며 주위는 업
무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 입지하는 상업지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하5층/지상11층 건물내 제8층 제804호 로서,
외벽:석재붙임마감등.
내벽:벽지도배,타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

오피스텔(원룸형 복층구조)로 이용중임.

※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 대로, 북서측으로 중로, 남서측으로 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 대로1류(폭35m~40m)(접합), 소로2류(폭
8m~10m)(특수도로)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 택
지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25, 국토부공고 제2025-1058호, 외
국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 2158-4번지 센트리마 더퍼스트2 오피스텔 8층 804호에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경817 (1)이며, 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2021년에 준공된 철근콘크리트 구조의 지상 11층 건물 중 8층에 위치하고 있으며, 해당 호실의 전용면적은 26.80㎡ (약 8.11평)입니다. 토지 지분은 7.42㎡ (약 2.24평)입니다.

감정평가액은 238,000,000원입니다.

본건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 상세 기본 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경817 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 2158-4 센트리마더퍼스트2 8층804호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 238,000,000원

* 토지면적: 7.42㎡ (약 2.24평)

* 토지지분: 7.4188㎡ (약 2.24평)

* 건물면적: 26.80㎡ (약 8.11평)

* 건물지분: 26.8㎡ (약 8.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 준공년도: 2021년

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 총층수: 지하 5층 / 지상 11층

* 본건 위치: 8층

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동에 위치하며, 고덕동행정복지센터 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 상업지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로는 대로(폭 35m~40m), 북서측으로는 중로(폭 15m~20m), 남서측으로는 보행자도로에 각각 접하고 있어 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 속하며, 대로1류, 소로2류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)으로, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상 확인된 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 을구 1순위 근저당권 (국민은행, 168,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 을구의 근저당권 및 기타 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리 외 갑구의 소유권이전 신탁등기말소, 지분 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부 채권 총액은 468,000,000원입니다.

3.2. 인수 보증금

* 임차인: 주식회사인호테크, 131311-0272397, 최

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-06

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 권리분석상, 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 4월 26일: 122,000,000원 (전용면적 21.25㎡, 8층)

* 2025년 11월 28일: 220,000,000원 (전용면적 21.25㎡, 8층)

* 2025년 10월 30일: 150,000,000원 (전용면적 26.80㎡, 7층)

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 26.80㎡입니다. 가장 유사한 면적인 26.80㎡(7층) 물건이 2025년 10월 30일에 150,000,000원에 거래되었습니다.

전용면적 21.25㎡ 물건의 거래 가격은 122,000,000원에서 220,000,000원으로 넓은 편차를 보입니다. 특히 21.25㎡ 면적이 220,000,000원에 거래된 사례는 본건 면적과 가격이 상이하므로 참고 시 유의가 필요합니다.

감정가 238,000,000원은 유사 면적의 최근 실거래가(150,000,000원)에 비해 상당히 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

고덕동행정복지센터가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설 검색 결과

(현재 시점에서 검색된 정보에 기반함)

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

* 본건이 속한 센트리마 더 퍼스트2 건물은 상업지구 내 오피스텔 단지 내에 위치하며, 주변에는 상업시설 및 업무시설이 주로 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리, 유동화 물건은 특수한 채권 구조나 절차를 가질 수 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 임대 중일 가능성이 있으며, 임대 조건 및 계약 관계에 대한 정확한 확인이 필요합니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

* 내부 상태: 오피스텔의 내부 구조 및 시설 상태는 실제 현장 방문을 통해 재확인이 필요합니다.

* 외국인 토지거래허가: 외국인이 주택 취득 시 허가가 필요한 구역이나, 오피스텔의 경우 적용 여부 및 절차 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 고덕국제화지구 개발의 수혜를 받을 수 있는 입지에 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리하며, 권리관계 또한 말소기준권리 이하로 정리되어 인수 부담이 없는 깔끔한 물건입니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다. 향후 고덕국제화지구 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제화지구 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

* 신축 오피스텔로 관리비 및 유지보수 부담 상대적으로 적음

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 권리상 인수해야 할 채무나 보증금이 없어 안전한 투자가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 238,000,000원이나, 유사 면적(26.80㎡)의 최근 실거래가(150,000,000원)와 비교 시 높은 수준입니다. 8층이라는 층수 이점과 비교적 신축이라는 점, 그리고 고덕국제화지구의 미래 가치를 고려하되, 과도한 추격 매수는 지양해야 합니다.

보수적인 시세 분석 및 투자 심리를 고려하여, 예상 입찰가는 170,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출된 의견이며, 실제 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.