나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52949 [1] 경기도 광주시 목현동 16-15 민트힐하우스 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 목현동 소재 "광주시 농업기술센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 지하1층, 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등, 창 호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 및 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 광주시 목현동 16-15 민트힐하우스 101동 4층402호에 소재한 본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52949 (1)이며, 채권자는 한국양계축산업협동조합입니다.

본 물건은 다세대주택으로, 건물면적은 56.04㎡(약 16.95평)이며 토지면적은 60.73㎡(약 18.37평)입니다.

감정가는 355,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 농업기술센터 남동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 31일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권(채권액 326,400,000원)입니다.

근저당권 외 가압류(한국양계축산업협동조합, 7,508,390원) 및 임의경매(한국양계축산업협동조합, 283,865,569원)가 등기되어 있었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 333,908,390원입니다.

임차인 현황에는 손효주 씨가 등재되어 있으나, 보증금 0원, 차임 0원이며 전입일자는 2023년 11월 1일입니다. 확정일자 및 배당신고일자는 정보가 없습니다.

임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2012년식, 41.76㎡, 4층, 180,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 2014년식, 57.96㎡, 3층, 150,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 2017년식, 49.14㎡, 2층, 183,000,000원 (2026년 5월 거래)

본 물건은 2022년에 사용 승인된 신축급(건축물 표제부상 사용승인일 2022-05-10) 건물로, 면적은 56.04㎡입니다.

동일 단지 내 101동 4층 거래 사례(2012년식, 41.76㎡, 180,000,000원)와 비교 시, 본 물건은 더 넓은 면적과 신축이라는 장점을 가지고 있습니다.

이를 바탕으로 단순 환산 시, 41.76㎡가 180,000,000원에 거래되었으므로, 3.3058㎡당 약 4,310,000원의 가격으로 볼 때, 본 물건(56.04㎡)의 시장가는 약 241,574,400원으로 추정됩니다.

다른 거래 사례(2017년식, 49.14㎡, 183,000,000원)와 비교 시 3.3058㎡당 약 372만원으로 볼 때, 본 물건(56.04㎡)의 시장가는 약 208,468,800원으로 추정됩니다.

감정가 355,000,000원에 비해 최근 거래 사례를 기준으로 한 시장가는 다소 낮은 편으로, 시세 차익의 기회가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 광주시 농업기술센터 인근에 위치하며, 반경 내 편의점 등 근린생활시설이 소재합니다. 차량 이동 시 광주시 주요 상업 시설 접근이 가능합니다.

* 주변 교육시설: 목현동 인근으로 광주초등학교, 광주중학교 등 다수의 교육 시설이 차량 이동 거리 내에 위치하고 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보로는 본 물건지 인근에 혐오시설의 직접적인 영향은 없는 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 손효주 씨의 보증금 및 차임은 0원으로 기록되어 있으나, 실제 임대차 계약 관계의 존재 여부 및 특약 사항 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 대항력이 없어 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 자연보전권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2022년 사용승인으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 비교적 신축급 다세대주택으로, 동일 단지 내 경매 물건이라는 점에서 기본적인 관심이 가는 물건입니다.

최신 사용 승인 연도를 가진 점은 큰 장점이나, 감정가 대비 최근 실거래가 추정치가 낮은 편이라는 점에서 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금이 없는 점은 권리 분석상 큰 장점으로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 거주하거나 임대하기에 유리합니다.

* 동일 단지 내 경매: 민트힐하우스 101동 4층이라는 구체적인 위치가 파악되며, 동일 단지 내 유사 면적 대비 신축이라는 강점이 있습니다.

* 권리 관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 관련 부담이 적습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 낮은 최근 거래 사례를 고려할 때, 적정 가격 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 시장 가치는 약 2억 1천만원에서 2억 5천만원 사이로 추정됩니다.

특히, 동일 단지 101동 4층의 2012년식 41.76㎡ 물건이 1억 8천만원에 거래된 점, 그리고 본 물건이 더 넓고 신축이라는 점을 감안하면 2억 4천만원 내외의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

그러나 감정가 3억 5천 5백만원과의 차이가 크므로, 입찰 시에는 주변 시세 변동 및 경쟁 물건의 입찰 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

최종 입찰가는 법원 현황 및 입찰 참여자들의 동향을 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

(입찰가 산정 시 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.