나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52924 [1] 경기도 광주시 삼동 114-1 삼동파크빌 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "뉴서울 CC" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 4층건내 3층 301호로서, 외벽 : 타일붙임 및 벽돌쌓기, 몰탈페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4~5미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52924 (1)

소재지: 경기도 광주시 삼동 114-1 삼동파크빌 3층 301호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 3층 301호

감정가: 190,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 49.62㎡ (약 15.01평)

건물면적: 65.08㎡ (약 19.69평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "뉴서울 CC" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 4~5미터 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 7일자 삼성생명보험의 가압류 (갑6).

* 주요 권리 현황:

* 소유권보존 (갑1, 2020-04-24)

* 소유권이전 (갑2, 2021-10-06)

* 주택임차권 (을3, 2024-11-28): 권리자 김여은, 보증금 190,000,000원. 전입 2020-11-23, 확정 2020-10-28. 말소: 인수.

* 가압류 (갑6, 2024-08-07): 삼성생명보험, 15,663,246원. 말소기준권리.

* 압류 (갑8, 2025-02-12): 성남세무서장.

* 강제경매 (갑9, 2025-09-04): 채권자 김여은, 190,000,000원. 본 경매 사건의 신청 채권자.

* 등기부채권 총액: 205,663,246원.

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김여은은 대항력 있는 임차인으로 전입일자(2020-11-23)가 말소기준권리(2024-08-07)보다 선순위입니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고, 본 경매 신청 채권자가 김여은 본인이므로, 낙찰자가 김여은에게 별도의 보증금을 지급할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주위로 다세대주택, 단독주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상업 기능이 존재합니다.

* 인근에 골프장(뉴서울 CC)이 있어 해당 시설 이용객과의 연계 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내부는 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개, 다용도실, 현관 등으로 이용 중입니다.

* 철근콘크리트 구조로, 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건물 사용승인일은 2020년 3월 25일로 비교적 신축입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 환경 정보: 경기도 광주시 내 일부 지역(초월읍 선동리 등)에서 방치폐기물로 인한 환경 오염 및 악취 문제가 발생하고 있다는 보고가 있습니다. 본건 소재지(삼동)와 직접적인 인접지는 아니지만, 광주시 전체의 환경 관련 이슈로 간주될 수 있습니다.

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인 김여은이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자의 추가 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서는 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 입지 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 해당 임차인이 경매 신청 채권자라는 점, 그리고 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 종합적으로 고려한 권리분석이 중요합니다. 주변 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근 사용승인된 신축급 다세대주택이라는 점.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 최소화될 것으로 보인다는 점.

* 주변 시세 및 감정가를 고려한 합리적인 투자 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 190,000,000원

* 인근 유사 물건 실거래가 분석:

* 삼성하이빌 2동 (2002년식, 53.91㎡): 2026년 5월 198,000,000원 (약 367만원/㎡)

* 삼성하이츠 (나동) (2011년식, 79.94㎡): 2026년 5월 130,000,000원 (약 163만원/㎡)

* 삼보그린빌 103동 (2003년식, 73.96㎡): 2026년 5월 105,000,000원 (약 142만원/㎡)

* 본 건 건물면적 65.08㎡에 대해, 가장 높은 유사 물건(삼성하이빌)의 평당 단가(약 367만원/㎡)를 적용할 경우 약 239,000,000원 수준으로 시세 추정이 가능합니다.

* 본 건은 임차인의 보증금 190,000,000원이 낙찰가에 포함되어 정산되는 구조이므로, 실질적인 투자금 부담은 낙찰가와 동일합니다.

* 따라서, 감정가(190,000,000원) 및 최근 실거래가(최고 198,000,000원)를 고려하여, 시장 가치 및 경쟁 상황을 감안한 예상 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.