나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52832 [1] 경기도 성남시 분당구 정자동 111 한솔마을 205동 1층 102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 ""한솔초등학교"" 남동측 인근 ""한솔마을(2단지)"" 아파트 단지 내에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지 등이 밀집해 있는 지역으로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 중 제1층 제102호로서,
(사용승인일: 1995.06.19)
외벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 아파트로 이용 중이며, 구체적인 이용상태는 별첨 ""내부구조도"" 를 참고하시기 바람.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, CCTV, 공동현관 출입통제 시스템, 화재탐지설비, 소방설비, 방송설비, 통신설비, 열병합 발전에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현장조사일 현재 ""주거용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 서측 및 남측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분당), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망), 비행안전제2구역(전술), 비행안전제3구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대차관계는 미상임.
- 본건은 김희정 외 1명의 공유지분 구분건물으로서, 김희정 지분 2분의 1 만의 평가건임.

물건 비고

지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 성남지원 2025타경52832 (1)

작성일: 2026-05-28

1.2. 부동산정보

소재지: 경기도 성남시 분당구 정자동 111 한솔마을 205동 1층 102호

용도: 아파트

건물명: 정자한솔마을엘지2차

토지면적: 52.61㎡ (약 15.91평)

토지지분: 26.30565㎡ (약 7.96평)

건물면적: 101.85㎡ (약 30.81평, 전용면적)

건물지분: 50.925㎡ (약 15.40평)

연면적: 7336.672㎡

건축년도: 1995년 6월 19일 사용승인

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 710,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 경매구분 및 채권자

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOO

1.5. 매각대상

토지 및 건물 지분매각 (김희정 외 1명의 공유지분 중 김희정 지분 2분의 1)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 "한솔초등학교" 남동측 인근 "한솔마을(2단지)" 아파트 단지 내에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트 단지 등이 밀집해 있는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: Appraisal Summary]

2.2. 교통상황

단지 내 도로 및 인근 노폭 약 30m 내외의 포장도로와 접해 있으며, 제반 차량의 진출입이 가능합니다. 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: Appraisal Summary]

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제3종일반주거지역

기타 지역: 지구단위계획구역(분당), 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 비행안전제2,3구역(전술), 과밀억제권역 등입니다. [cite: Land Use Plan]

도로: 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)와 접합니다. [cite: Land Use Plan]

제한사항: 본 건은 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있으며, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등 / 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다. [cite: Land Use Plan]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 10월 21일 접수된 12번 김희정 지분 가압류(현대카드주식회사)입니다. 이 권리 및 그 이후 접수된 가압류, 강제경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: Registries]

3.2. 현황 임차인 분석

임차인: 김성윤

보증금: 400,000,000원

차임: 850,000원

전입일자: 2020-02-26

확정일자: 2024-01-05

배당신고일자: 2025-11-04

대항력: 있음

비고: 본 건은 공유지분 매각 건이며, 임차인 김성윤은 대항력을 갖추고 있습니다. [cite: Tenant Info]

3.3. 인수되는 권리 및 인수 보증금

제공된 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인 김성윤이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을 것으로 예상됨을 시사합니다. 다만, 배당 순위 및 절차에 따라 일부 보증금이 인수될 가능성도 완전히 배제할 수는 없으므로, 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다. [cite: Rights Analysis, Tenant Info]

3.4. 주의사항

본 건은 지분매각으로, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없습니다. [cite: Special Notes, Property Statement Notes]

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 정자한솔마을엘지2차

주소: 경기도 성남시 분당구 정자동 111 (정자로 143)

총 동수: 11동

총 세대수: 598세대 [cite: Apartment Info]

건축년도: 1995년

최고층: 25층 (본건은 1층)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다. [cite: Apartment Info]

4.2. 주변 시세 분석

본 건의 전용면적(101.85㎡, 약 30.81평)을 기준으로 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일: 15층, 156,000,000원 [cite: Sales JSON 1]

* 2026년 6월 11일: 9층, 179,000,000원 [cite: Sales JSON 2]

유사 면적(164.99㎡) 거래 사례로는 2026년 6월 6일 13층, 206,500,000원에 거래된 건이 있으나, 면적 차이가 있습니다. [cite: Sales JSON 3]

최근 전월세 시세로는 101.85㎡ 기준, 2026년 5월 26일 9층 보증금 40,000,000원 + 월세 200,000원이 있었습니다. [cite: Lease JSON 2]

최근 거래된 101.85㎡ 아파트 시세는 1억 5천 6백만 원에서 1억 7천 9백만 원 범위로 파악됩니다. 감정가 7억 1천만 원과는 상당한 격차가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 중 제1층 제102호입니다. [cite: Building Registry (Title Deed)]

사용승인일: 1995년 6월 19일.

외벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감.

창호: 새시 창호 마감.

설비: 기본 위생설비, 급배수설비, CCTV, 공동현관 출입통제 시스템, 화재탐지설비, 소방설비, 방송설비, 통신설비, 열병합 발전에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

5.2. 단지 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다. [cite: Apartment Info]

주차: 총 445대 수용 가능합니다. [cite: Apartment Info]

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본 건이 소재한 지역은 개발행위허가제한지역(2023-10-16)으로 지정되어 있어, 향후 개발 관련 행위 시 제한이 따를 수 있습니다. [cite: Land Use Plan]

6.2. 대항력있는임차인

임차인 김성윤은 전입일자(2020-02-26)와 확정일자(2024-01-05)를 갖추어 대항력이 인정됩니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 배당 절차에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. 임차인의 보증금은 400,000,000원입니다. [cite: Tenant Info, Rights Analysis]

6.3. 지분매각 및 공유자우선매수

본 물건은 토지 및 건물 지분(김희정 외 1명 중 김희정 지분 1/2)만 매각 대상입니다. 공유자의 우선매수권 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 이는 입찰 과정에서 경쟁 구도에 영향을 줄 수 있습니다. [cite: Special Notes, Property Statement Notes]

6.4. 기타 제한사항

토지이용계획상 비행안전제2,3구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다. [cite: Land Use Plan]

또한, 본 건은 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 대한 거래 시 허가가 필요합니다. [cite: Land Use Plan]

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등)은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 정자동 한솔마을 아파트 단지 내 1층 102호의 지분(1/2) 매각 건입니다. 단지 내 입지는 양호하나, 1995년 준공으로 노후도가 있으며, 대항력 있는 임차인, 지분매각, 개발행위허가제한 등 다수의 복합적인 리스크 요인이 존재합니다. 감정가 7억 1천만 원 대비 최근 유사 면적 아파트 시세가 1억 5천 6백만 원 ~ 1억 7천 9백만 원 수준으로 형성되어 있어, 감정가와 시세 간 큰 차이가 발생합니다. 이는 리스크 요인들이 반영된 결과로 보이며, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 4억 원 존재로 인해 배당 절차 및 명도 협상이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

분당구 정자동은 전통적으로 선호도가 높은 지역으로, 향후 재건축 등 개발 가능성이 잠재된 지역으로 볼 수 있습니다. 본 건은 1층으로, 층간 소음에서 자유롭고 어린 자녀가 있는 가정이나 노인층에게 선호될 수 있는 위치입니다. 지분 매각 건으로, 공유자 우선매수권을 활용하거나, 향후 공유물 분할 등을 통해 전체 지분을 확보할 수 있는 전략적 접근이 가능합니다. 현재는 각종 제한사항과 임차인 이슈로 인해 시세 대비 낮은 감정가로 경매에 나왔으나, 이러한 위험 요소를 성공적으로 관리한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 4억 원)과 지분 매각이라는 특수성이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 최근 유사 면적 아파트 시세는 1억 5천 6백만 원 ~ 1억 7천 9백만 원 수준입니다. 감정가는 7억 1천만 원으로 시장가와 괴리가 매우 크며, 이는 언급된 여러 리스크 요인(임차인, 지분매각, 제한구역 등)을 고려한 것으로 판단됩니다.

임차인의 배당 여부 및 금액 확정, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 그 결과, 그리고 최악의 경우(보증금 전액 인수, 명도 지연 등)를 고려한 가격 책정이 필요합니다.

현 시세 및 제공된 정보를 바탕으로, 본 건의 실제 가치는 1억 5천만 원 ~ 2억 원 사이로 예상됩니다. 이는 보증금 인수/미인수, 명도 비용, 공유자 우선매수권 등 여러 변수에 따라 조정되어야 합니다.

제안 입찰가 범위: 1억 5천만 원 ~ 1억 9천만 원.

상기 입찰가 산정은 제공된 정보만을 기반으로 한 것이며, 현장 방문, 추가 조사, 법률 자문 등을 통해 반드시 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.