나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52950 [1] 경기도 광주시 양벌동 749-11 별헤는마을 104동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 ""광주매곡초등학교"" 동측 인근에 소재하며, 주위는 광주양촌
현대, 양벌리세양청마루등 아파트단지, 다세대주택, 롯데칠성오포공장등 공장 및 창고,
근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하나 운행의 종류 및 빈도 등을
고려할 때 대중교통사정은 다소 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지상4층 건물내 4층 402호로서,
외벽: 대리석 및 드라이비트등 마감임.
창호: 칼라샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 건축물현황도상 '방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등'의 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 이용 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지대비 남서 하향 완경사지대내 자체지반 평탄하게 조성한 정방형 토지로서, 주거용
(다세대주택) 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25.
/외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,
아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52950 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 749-11 별헤는마을 104동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 46.25㎡ (약 14.00평)

건물면적: 58.49㎡ (약 17.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물 사용승인일: 2020년 1월 8일

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 양벌동에 소재하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

본 건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 마을버스정류장만으로는 대중교통 사정이 다소 불편할 수 있음.

북동측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

주변에 광주매곡초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 경기광주세무서장의 압류 (2024.01.08)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 주택임차권 (을1) - 이형주

* 임대차보증금: 180,000,000원

* 전입일자: 2021년 01월 20일

* 확정일자: 2020년 12월 28일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-20

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (주의: 현재 제공된 정보상 보증금/차임은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부나 별도 합의 가능성 등 추가 확인 필요)

* 임차인: 이

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-20

* 확정일자: 2020-12-28

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 인수되는 보증금 180,000,000원을 고려해야 함.

등기부상 채권 총액: 180,000,000원 (주택임차권 이형주)

강제경매 개시 결정 등기(2025타경52950)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됨.

1.3. 상권분석

본건은 "광주매곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트단지, 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

일부 공장 및 창고 시설이 혼재되어 있어 지역 특성에 따라 소음이나 환경적 요인이 있을 수 있음.

인근에 다양한 아파트 단지들이 분포하고 있음.

1.4. 생활정보

* 교통상황:

* 차량 접근 가능.

* 인근 마을버스정류장 소재하나 대중교통 이용 편의성은 다소 불편할 수 있음.

* 주변에 양벌1리.매곡초등학교 정류장이 있어 버스 노선 이용 가능.

* 주거환경:

* 본 건은 철근콘크리트구조 경사슬라브 지붕 지상 4층 건물 중 4층 402호 다세대주택임.

* 내부 구조는 건축물 현황도상 '방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 발코니 등'으로 이용 중임.

* 편의시설:

* 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설:

* 광주매곡초등학교가 인근에 소재.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 보증금: 180,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용 증가 요인.

* 대항력 있는 임차인 (이정민): 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 계약 관계 및 법적 관계 확인 필요.

* 대중교통 불편: 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있어 접근성 측면에서 단점.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25. / 외국인 등 / 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) - 해당 내용이 매수인의 토지 이용에 제한을 줄 수 있음.

* 주변 시설: 별도의 혐오시설은 검색되지 않았으나, 공장 및 창고 시설이 혼재되어 있어 소음이나 환경적 요인에 대한 고려가 필요할 수 있음.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(사용승인 2020년) 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나, 180,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며(이정민, 보증금 0원), 대중교통 이용이 다소 불편하다는 점도 고려해야 합니다. 주변에 공장 및 창고 시설이 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적성이나 소음 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 수리가 필요한 부담이 적을 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 계획이나 교통망 개선 등에 따라 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* (리스크 감안 시) 인수되는 임차 보증금 제외 후 투자 수익성 확보 가능성: 인수되는 보증금을 고려하더라도, 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

현 시세 및 제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 본 건의 시장 가치는 약 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 180,000,000원이므로, 이를 제외한 순수 투자 여력(Equity)은 약 60,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 투자 여력을 기반으로 산정하며, 약 55,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 물건의 상태, 경쟁 입찰 현황, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

총 실투자금은 (입찰가 + 인수 보증금 180,000,000원) 이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.