나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52923 [1] 경기도 하남시 망월동 1093-1 미사푸르지오시티 에이동 5층 에이-506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""하남종합운동장"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 상업
시설, 근린생활시설, 운동장, 학교 등이 혼재된지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인접한 간선도로변에 대중교통편인 노선버스 정류장이 소재하고, 남측
인근에 지하철 5호선 구간 '미사역""이 소재하여 광역 교통망 양호함.

건물의 구조

2018. 08. 14. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 5층 506호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등
내벽: 몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중이며 자세한 내부구조는 별지의 ""내부구조도"" 참고 바람.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 지하주차장시설, 엥리베이터설비, 중앙공급식 냉난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등의 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 15m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)
(2016-07-25)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공
공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26
~ 26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가독, 다가구, 아파트, 연
립, 다세대) 거래에 한함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 임대 중인 것으로 조사되었음.

- 기타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52923 (1)호 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본사항

물건명: 경기도 하남시 망월동 1093-1 미사푸르지오시티 에이동 5층 에이-506호

용도: 오피스텔

건물면적: 21.33㎡ (약 6.45평)

토지면적: 4.00㎡ (약 1.21평) (건물 면적 대비 작은 면적임)

감정가: 131,000,000원

준공년도: 2018년 8월 14일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

총채권액: 2,050,215,430원

1.2. 건물 상세

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 5층

내부구조: 오피스텔로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수, 지하주차장, 엘리베이터, 중앙공급식 냉난방 시설 완비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 하남종합운동장 서측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 상업시설, 근린생활시설, 운동장, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스 정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 미사역이 남측 인근에 위치하여 광역 교통망이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 중심상업지역, 지구단위계획구역 (미사지구)

* 대로2류(폭 30~35m), 중로2류(폭 15~20m) 접함

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.08.21 ~ 26.08.25, 주택 거래에 한함)

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2025년 2월 26일 접수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 15일

* 확정일자: 2022년 5월 12일

* 대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인 오 이 존재하며, 보증금 163,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

전입일자(2021-09-15)가 말소기준권리(2025-02-26)보다 선순위이므로, 임차인의 대항력이 인정됩니다.

따라서, 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

집합건물 등기부상 을구 3번 주택임차권(오 , 163,000,000원)은 인수 조건입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 하남시 망월동 일대는 업무, 상업, 근린생활시설이 복합된 지역으로, 유동인구가 꾸준하며 상업적 가치가 높습니다.

하남종합운동장 인근으로 주민 편의시설 이용이 용이하며, 미사역 역세권으로 향후 발전 가능성이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교통: 지하철 5호선 미사역 인접, 다수의 버스 노선 운행

* 편의시설: 하남종합운동장, 대형마트, 병원, 학교 등 인접 (구체적 시설은 지도 검색 결과 참조)

* 기타: 중앙난방 시스템, 지하 주차장 등 오피스텔 편의시설 이용 가능

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검토)

지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 오 의 보증금 163,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이는 감정가 131,000,000원 및 최근 시세보다 높은 금액으로, 매수 시 총 취득 비용이 상당히 증가할 수 있습니다.

임차인의 전입일자(2021-09-15)가 말소기준권리(2025-02-26)보다 앞서므로, 임차인은 배당을 우선적으로 받더라도 전액 변제받지 못할 경우 잔액에 대해 매수인에게 대항할 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

총 채권액이 2,050,215,430원으로 높아, 낙찰 후에도 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호합니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 163,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건으로 인해 투자로서의 매력도가 크게 떨어집니다.

인수해야 할 보증금이 감정가보다 높다는 점은 매우 이례적이며, 매수 시 총 취득 비용이 크게 증가하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 미사역 초역세권 입지

* 2018년 준공으로 비교적 신축인 건물 상태

* 하남시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 131,000,000원 수준으로 산정됩니다.

이는 물건의 감정가에 따른 보수적인 예상치입니다.

그러나, 매수인은 임차인에게 지급해야 할 보증금 163,000,000원을 별도로 인수해야 하므로, 총 예상 취득 비용은 약 294,000,000원(입찰가 131,000,000원 + 인수 보증금 163,000,000원)에 달합니다.

최근 거래 사례(약 120,000,000원 ~ 123,000,000원)와 비교했을 때, 인수 보증금으로 인해 실질적인 투자 메리트는 매우 낮다고 판단됩니다.

* 임차인 관련 주의 문구:

임차인 오 은 대항력이 있으며, 보증금 163,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.