나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52937 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 307-128 리치하임 106동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공간 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "초월읍행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로서 일부 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 마을버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하1층 지상4층 건물 중 2층 202호로서, 외벽 : 드라이비트, 치장벽돌쌓기 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임. (사용승인일 : 2018-08-23)

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지기, 승강기설비, 지상주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 북측 하향의 완경사지대에 위치한 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건부지 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 307-128 리치하임 106동 2층 202호에 소재하는 다세대주택입니다.

감정가는 221,000,000원이며, 토지 면적은 50.42㎡(약 15.25평), 건물 면적은 52.54㎡(약 15.90평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52937 (1)이며, 채권자는 서OOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경52937 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 307-128 리치하임 106동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 221,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

* 토지 면적: 50.42㎡ (약 15.25평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 52.54㎡ (약 15.90평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

* 사용승인일: 2018년 8월 23일

* 건물 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 2층 202호

* 토지 형상 및 이용상태: 장방형의 북측 하향 완경사지대에 위치한 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 초월읍의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: "초월읍행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 도로 접근성

* 본건 부지 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 비교적 명확한 편으로, 낙찰 시 인수해야 할 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

3.1. 경매 개요 및 채무

* 사건번호: 성남지원 2025타경52937 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOOOO

* 등기부채권 총액: 208,400,000원

* 말소기준권리: 을3 근저당 (서울경기양돈축산업협동조합, 2020-10-16 접수, 188,400,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-10-27

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 (을4) 등기되었으나 말소되었습니다.

3.3. 인수 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 미기재)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 노 은 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 배후 주거 수요를 갖춘 지역 내에 위치하고 있습니다.

4.1. 지역 특성

* 본 건은 경기도 광주시 초월읍의 다세대주택 밀집 지역에 속해 있으며, 일부 단독주택도 소재합니다.

* 인근에 "초월읍행정복지센터"가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

5. 생활정보

편리한 주거 생활을 위한 기본 시설을 갖추고 있습니다.

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재합니다.

* 주위는 다세대주택이 밀집된 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브) 지하1층 지상4층 건물 중 2층 202호입니다.

* 외벽 마감: 드라이비트, 치장벽돌쌓기

* 내벽 마감: 벽지도배 및 일부 타일 붙임

* 창호: 하이샷시 창호

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 화재탐지기, 승강기 설비, 지상주차장 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 토지이용계획

* 본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 없는 임차인: 인수 보증금은 없으나, 임차인의 배당 이의 신청 등 절차상의 변동 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액(208,400,000원)이 감정가(221,000,000원)에 근접하여, 유찰 가능성 및 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

* 복잡한 토지이용계획: 다수의 환경 및 개발 관련 규제 지역(가축사육제한, 배출시설설치제한, 준보전산지, 자연보전권역 등)에 속해 있어 향후 건물 증축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 전체 임대 관계는 미상이나, 특정 임차인(노 )은 명확히 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 다세대주택입니다.

주거 밀집 지역에 소재하며 차량 접근성이 양호하고, 인근에 편의시설 이용이 가능합니다.

권리관계상 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없는 점은 장점입니다.

하지만 감정가 대비 높은 채권 총액과 복잡한 토지이용계획상의 제약은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 인수 부담 없는 권리 분석으로 안전한 투자가 가능합니다.

* 초월읍 지역의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 매매가는 약 160,000,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 221,000,000원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰가율을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 주변 시세 (2026년 5월 기준):

* 주노빌리지 (2018년 준공, 53.39㎡): 160,000,000원

* 크로바빌 (2014년 준공, 54.87㎡): 122,000,000원

* 라임하우스 (2016년 준공, 68.89㎡): 207,000,000원

본건의 전용면적(52.54㎡)과 연식(2018년)을 고려할 때, 가장 유사한 주노빌리지의 사례가 중요한 참고 자료가 됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 현재 시점의 보수적인 낙찰가율(감정가의 80~90%)을 적용하면 약 176,800,000원 ~ 198,900,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

그러나 최근 실거래가 160,000,000원을 기준으로, 시세 차익을 고려한 적정 입찰가는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 선으로 판단됩니다.

* 보수적 예상 입찰가: 165,000,000원 (1억 6천 5백만원)

* 적정 예상 입찰가: 170,000,000원 (1억 7천만원)

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경쟁 물건 분석 등 종합적인 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.