나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57761 [1] 경기도 화성시 진안동 935 월드메르디앙 104동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2005년 11월 25일 사용승인된 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상1층 건물 내, 제104동 제5층 제501호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 개별 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 20M, 남동측으로 노폭 약 10M 및 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접하며, 지하 및 지상에 주차시설 등이 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57761 (1)

소재지: 경기도 화성시 진안동 935 월드메르디앙 104동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 329,000,000원

토지 면적: 49.22㎡ (약 14.89평)

건물 면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 대항력 있는 임차인 (※상세 권리분석 참고)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

경기도 화성시 진안동 소재 "진안중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물 구조 및 상태:

2005년 11월 25일 사용 승인된 철근콘크리트조 건물로, 대상 물건은 104동 5층 501호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

건물 이용 상태:

아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 현황:

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로:

남서측 약 20M, 남동측 약 10M, 북서측 약 8M 폭의 포장도로와 접하고 있으며, 지하 및 지상 주차시설이 마련되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류, 중로1류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2~6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약 허가구역(외국인 등, 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트 용도)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-04-15

* 대항력: 없음

* 비고:

※ 상세 '임차인 현황'에서는 임차인 손 의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어, 정보의 상충이 확인됩니다. 이에 따라 실제 권리관계 및 잠재적 인수 가능성에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다.

인수 권리 분석:

말소기준권리인 2016년 1월 6일자 국민은행 근저당 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

또한, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인됩니다.

따라서 별도의 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 현황 요약:

등기부채권 총액은 약 612,996,287원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

"진안중학교"가 인접해 있어 지역 생활 편의성이 있으며, 대규모 주거 단지와 함께 형성된 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의 시설:

단지 내 또는 인근에 주차 시설이 마련되어 있습니다.

교통:

인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 보통입니다.

교육:

"진안중학교"가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

주거 환경:

아파트로서 방 3개, 거실, 욕실 2개 등의 내부 구조를 갖추고 있으며, 개별난방 및 승강기 등 생활 편의 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 불확실성:

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 표기되었으나, 상세 '임차인 현황'에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 상반된 정보가 존재합니다. 이에 따라 실제 권리관계 및 잠재적 인수 가능성에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다.

중복/유동화 물건:

'중복사건', '유동화물건' 표기는 경매 절차의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

토지 이용 제한:

군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 해당하여 항공기 소음 및 비행 안전 관련 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 특정 용도(아파트 등) 및 대상자(외국인 등)에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

감정가 시점:

감정평가서 요약 작성일이 2026년 5월 20일이므로, 현재 시점의 실제 시장 가치와 차이가 있을 수 있습니다.

높은 채무 총액:

등기부 채권 총액이 감정가를 상회하는 수준으로, 경매 진행 시 채권자들의 참여 의지에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 화성시 진안동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'에 대한 정보의 불확실성, 군사시설 관련 지역 제한, 중복/유동화 물건이라는 특수성 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

매각으로 소멸되는 권리 관계는 명확하나, 임차인 관련 사항은 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 지역 내 주거 수요: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주거 편의 시설: 아파트로서의 기본적인 생활 편의 설비(개별난방, 승강기 등)가 갖추어져 있습니다.

향후 시장 상황에 따른 가치 상승 잠재력: 지역 개발 또는 주변 여건 변화에 따라 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 고려해야 합니다. 본건의 경우, 상세 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

단, '대항력 있는 임차인'에 대한 정보 불확실성을 감안하여, 실제 입찰가 산정 시에는 이러한 리스크를 충분히 반영해야 합니다.

현재 감정가는 329,000,000원이며, 정확한 예상 입찰가는 물건의 상세 조사, 시장 분석, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 투자자는 해당 물건의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.