나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34449 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1065 루체스타라펠리체 1동 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌읍 행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 내 9층 903호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형의 토지로서, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 북서측, 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 중심지미관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구획정리사업법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 기호3 : 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 중심지미관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구획정리사업법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34449 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1065 루체스타라펠리체 1동 9층903호

용도: 오피스텔 (업무시설/제1,2종근린생활시설)

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020년 11월 20일)

건물구조: 철근콘크리트구조 12층 건물 내 9층

1.3. 면적

토지면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

건물면적: 40.19㎡ (약 12.16평)

전용면적: 40.19㎡ (약 12.16평)

1.4. 감정가 및 채권총액

감정가: 224,000,000원

등기부채권 총액: 552,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌읍 행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 고촌역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 김포공항까지 1정거장 거리로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 장애물제한표면구역에 해당됩니다. 또한, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등에 포함됩니다. 해당 지역은 고촌지구 복합개발사업 구역으로 지정되어 있으나, 사업 추진에 어려움이 있어 개발 제한 구역 해제 관련 논의가 진행 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 후, 선순위 임차권 등기(을1)가 존재하며, 이후 다수의 가압류 및 강제경매가 설정되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 민보연

보증금: 200,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함 시 210,000,000원)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 3월 15일

확정일자: 2021년 3월 15일 (1차), 2022년 12월 22일 (증액분)

대항력: 있음

비고: 을구 1번 임차권등기, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높습니다.

* 임차인: 이건우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 2월 21일

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 허유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 9월 17일

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인입니다.

3.3. 말소기준권리

을구 1번 주택임차권(민보연, 200,000,000원)이 최선순위 권리로서, 말소기준권리는 갑5 가압류(조민희, 267,000,000원)입니다.

3.4. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권(민보연)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다 [물건명세서 참고사항]. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

본 건물은 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설로 사용되고 있으며, 총 184세대로 구성된 오피스텔입니다. 9층에 위치한 본 물건은 전용면적 40.19㎡의 오피스텔입니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건은 고촌읍 행정복지센터 인근에 위치하며, 주거 및 상업시설이 혼재되어 있습니다. 주변에는 상가, 오피스텔 등이 위치하고 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의점, 마트, 병원, 약국 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 현대 프리미엄 아울렛, 김포 롯데몰 등 대형 쇼핑 시설도 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 소재할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

인근 고촌읍 행정복지센터 및 상업시설 밀집지역 내 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

선순위 임차인 민보연의 보증금 200,000,000원이 매각 후에도 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 부담으로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 달리, 물건명세서에 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 공항 관련 규제

김포국제공항 인근 지역으로 고도지구, 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 도시개발사업 지연

고촌지구 복합개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있으나, 사업 지연 및 불확실성으로 인해 지역 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 고촌역 역세권에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 양호한 오피스텔입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리 리스크가 존재하며, 공항 관련 규제 및 도시개발사업의 불확실성도 잠재적 위험 요소로 작용합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 예상되는 추가 비용을 충분히 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 김포골드라인 고촌역 역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 전용면적 40.19㎡의 실용적인 면적으로 1~2인 가구 또는 업무용으로 적합.

* 향후 주변 개발 사업의 진척 여부에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

시장가치 분석:

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(40.189㎡)의 오피스텔이 2025년 5월 15일에 220,000,000원에 거래되었습니다 [JSON 데이터]. 감정가는 224,000,000원입니다. 현재 시점(2026년 7월)의 시장 가치는 보수적으로 220,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금 고려:

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 민보연의 보증금 200,000,000원입니다. 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

예상 입찰가는 시장가치에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정합니다.

추정 시장가치: 220,000,000원

인수 가능한 보증금: 200,000,000원

예상 입찰가 = 추정 시장가치 - 인수 가능한 보증금

예상 입찰가 = 220,000,000원 - 200,000,000원 = 20,000,000원

따라서, 인수 보증금의 부담을 고려한 합리적인 예상 입찰가는 20,000,000원입니다. 이 금액은 보증금 인수 가능성을 반영한 보수적인 산정이며, 실제 입찰 시에는 시세 변동, 경쟁 입찰 현황, 추가 부담금 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.