나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34417 [1] 경기도 김포시 장기동 2025-3 3층근린301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '김포경찰서' 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 공원 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 3층 근린301호 및 3층 근린305호로서, 외벽: 페어글래스 및 외장석재 붙임 마감. 내벽: 수성페인팅 등 마감. 천정: 텍스 마감. 창호: 페어글래스 창호입니다.

이용상태

'근린생활시설(라임 휘트니스)' 로 이용 중입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등을 갖추고 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형 토지를 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측, 북서측 및 남서측으로 로폭 약 30m, 12m, 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제 1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 (김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 25. 8.26.~26.8.25.) 토지정보과 문의).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

301호와 305호를 통합하여 헬스장으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34417 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 장기동 2025-3, 3층 근린301호 (305호와 통합하여 이용 중)

용도: 근린상가 (현재 '라임 휘트니스' 헬스장으로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 3층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 255,000,000원

토지면적: 14.32㎡ (약 4.33평)

토지지분: 14.3236㎡ (약 4.33평)

건물면적: 58.39㎡ (약 17.66평)

건물지분: 58.3917㎡ (약 17.66평)

총 토지/건물 전유부 면적: 72.71㎡ (약 22.0평)

참고: 본 건물 전체 연면적은 15,403.09㎡ (약 4660.55평) 입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '김포경찰서' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하여 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 진출입이 무난하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남동측, 북서측, 남서측으로 폭 약 30m, 12m, 10m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(김포공항 관련), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당합니다.

또한, 대로2류, 소로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 속합니다.

외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 8월 11일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (채권최고액 2,520,000,000원)입니다.

본 물건에 등기된 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 2,520,000,000원 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 전극영

보증금: 13,730,000원

차임: 960,000원

전입/사업일자: 2024년 12월 27일

확정일자: 2024년 12월 27일

배당신고일자: 2025년 11월 19일

대항력: 없음

비고: 임차인 전극영은 대항력이 없으며, 배당요구하였으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 권리 여부

매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요 정보가 없어 현장 방문 및 추가 조사를 통해 그 존재 여부와 내용을 확인하는 것이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 건은 현재 '근린생활시설(라임 휘트니스)'로 이용 중입니다.

301호와 305호가 통합되어 헬스장으로 사용되고 있으며, 이는 해당 상권의 수요를 기반으로 운영되고 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 상업 시설

본 건은 아파트 단지, 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

김포경찰서가 인근에 위치하여 치안 관련 이점 또한 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 단지 및 상업시설 내 마트, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

정확한 편의시설 정보는 현장 방문을 통해 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.

5.2. 공공시설

김포경찰서가 인근에 위치하여 치안 서비스 이용이 편리합니다.

주변에 공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 만약 실제로 유효한 지상권이 존재할 경우, 이는 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 이용 상태

현재 301호와 305호가 통합되어 헬스장으로 운영 중이나, 향후 다른 용도로 변경 시에는 내부 구조 변경 등에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

감정평가서 요약 상 '임대관계는 미상처리하였습니다.'라고 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등에 해당하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 건축법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어, 특정 매수자의 경우 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동의 아파트 및 오피스텔 밀집 지역에 위치한 근린상가로서, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 잠재력이 있는 투자 대상입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 견고하며, 현재 헬스장으로 활발히 운영되고 있습니다.

권리 관계는 대체로 말소될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 법적 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 지상권의 실체 확인, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 토지이용계획상 일부 제한 사항 등에 대한 면밀한 추가 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 김포경찰서 인근, 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 고객 확보 가능.

활발한 상권: 주변 상업시설과의 시너지 효과 기대.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상.

넓은 활용 공간: 301호와 305호 통합 사용으로 헬스장 운영에 적합한 넓은 면적 확보.

개발 잠재력: 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역 내 위치.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 본 물건의 장단점, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 인수해야 할 보증금은 없으므로, 낙찰가는 감정가 255,000,000원 대비 적정 비율로 산정될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 방문 및 주변 시세 조사, 권리관계 최종 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.