나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34464 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 65-6 소사역 힐스센텀 3층317호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '지하철 소사역(1호선, 서해선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(소사역-1호선,서해선)이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제3층 제317호로서, - 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인트 등 마감, - 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공부상 이용상황은 '오피스텔'임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 주차설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 장방형의 토지로서, 현황 '오피스텔 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(소사역세권 지구단위계획구역) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34464 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 65-6 소사역 힐스센텀 3층317호

건물명: 소사역 힐스센텀

용도: 오피스텔

준공연도: 2017년 (사용승인일 2017-06-14)

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.47㎡ (약 5.28평)

토지지분: 17.47㎡ (약 5.28평)

건물면적: 57.07㎡ (약 17.26평)

건물지분: 57.07㎡ (약 17.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 302,000,000 원

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, 지하철 1호선 및 서해선 환승역인 소사역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 소사역(1호선, 서해선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

물건지는 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(소사역세권 지구단위계획구역)에 해당합니다.

북측으로 대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있어 도로 조건이 양호합니다.

가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 권리 관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전, 소유권 이전(매매가 335,000,000원) 등의 이력이 확인됩니다.

말소기준권리는 2025년 8월 20일자 서울신용보증재단의 가압류입니다.

현재 진행 중인 경매는 한국주택금융공사의 강제경매(2025타경34464)입니다.

등기부채권 총액은 322,093,937원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 윤소연 씨가 존재하며, 보증금 300,000,000원에 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 9월 5일, 확정일자는 2022년 7월 20일이며, 배당신고일자는 2024년 9월 25일입니다.

가장 중요한 점은 해당 임차인이 '대항력 있음'으로 표시되어 있으며, 등기부상 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있다는 것입니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 서울신용보증재단의 가압류(2025.08.20)보다 선순위인 을구 3번 주택임차권(윤소연, 2024.09.25 등기)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

따라서 임차인 윤소연 씨의 보증금 300,000,000원은 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

'권리분석' 섹션에 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'은, 임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 전혀 배당받지 못할 가능성이 높음을 시사합니다. 즉, 보증금 전액(300,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 것으로 보입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

물건지 인근은 소사역을 중심으로 업무시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 기능이 형성되어 있습니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

소사역(1호선, 서해선) 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤소연 씨의 보증금 300,000,000원 전액 인수 가능성입니다.

최근 유사 면적(57.07㎡)의 실거래가가 25,200만원에서 29,000만원 수준임을 감안할 때, 3억원의 보증금을 인수할 경우 실질적인 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

5.2. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 매수인의 투자 및 향후 매도 계획에 제약이 될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 소사역 역세권 입지: 1호선 및 서해선 환승역으로 광역 교통망 이용이 매우 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 소사역세권 지구단위계획구역 지정으로 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 57.07㎡(약 17.26평)의 전용면적으로 1인 가구나 소규모 사업장에 적합합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소사역 역세권이라는 우수한 입지를 갖추고 있으며, 건물 상태 및 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 3억원의 보증금을 전액 인수해야 하는 상황으로 인해 심각한 네거티브 에쿼티(negative equity) 상태에 놓여 있습니다. 최근 실거래가(2.5억~2.9억)와 감정가(3.02억)를 훨씬 상회하는 보증금 부담은 낙찰자가 인수 시 상당한 금전적 손실을 감수해야 함을 의미합니다. 따라서 현재로서는 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 302,000,000 원

최근 매매 사례 (57.07㎡ 기준):

* 2026년 1월: 252,000,000 원

* 2026년 2월: 290,000,000 원

임차인 보증금 인수 금액: 300,000,000 원 (대항력 및 인수 조건 확인됨)

최근 매매 사례 평균값(약 271,000,000원) 및 감정가(302,000,000원)와 비교했을 때, 인수해야 할 임차인 보증금 300,000,000원은 물건 자체의 시장 가치와 거의 같거나 더 높은 수준입니다. 이는 사실상 네거티브 에쿼티 상태로, 단순히 시장 가치에서 인수 보증금을 제외하여 입찰가를 산출할 경우 마이너스 금액이 됩니다.

따라서, 낙찰받더라도 보증금 전액을 인수해야 하는 상황이므로, 물건 자체의 시장 가치(약 270,000,000원~290,000,000원)를 고려할 때, 낙찰 후 총 지출 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하게 됩니다.

현 상황을 감안하여, 실질적인 투자 가치를 고려한 입찰가는 보증금 3억원을 제외하고 산출하는 것이 아니라, 총 지출 금액이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 책정해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 현실적으로 매우 낮게 책정되어야 합니다. 보증금 3억원을 인수해야 하므로, 물건 자체의 가치를 3억으로 보더라도 입찰가는 0원에 가까워야 합니다.

따라서, 실질적인 위험 부담과 시장 가치를 고려한 예상 입찰가: 10,000,000원 을 제시합니다.

이는 최소한의 입찰 참여 의사를 표시하는 수준이며, 낙찰받더라도 인수해야 하는 보증금 3억원으로 인해 총 지출액이 시장 가치를 훨씬 초과하는 막대한 손실이 예상되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.