나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1575 [1] 인천광역시 중구 운서동 3091-13 프라임시티 3 8층811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 남동측 인근에 위치하는 "프라임시티 3" 제 8층 제811호로서, 주변은 동유형의 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하 는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(공항철도 운서역)이 소재 하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 10층건중 제8층 제811호로서, 외벽 : 석재 및 판넬 붙임 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비, 승강기설비 및 난 방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 '업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25M의 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 20M의 보행자전용 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접합), 중 로1류(폭 20m~25m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권 역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지 거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 중구 운서동 3091-13, 프라임시티 3, 8층 811호

1.2. 물건 종류

집합건물(오피스텔)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가

136,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 6.06㎡ (약 1.83평)

건물 면적: 21.12㎡ (약 6.39평)

1.6. 경매 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1575 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

1.7. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치

인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 남동측 인근에 위치하며, '프라임시티 3' 오피스텔 건물 중 8층 811호입니다.

2.2. 주변 환경

본건 주변은 유사 유형의 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.3. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 공항철도 운서역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

2.4. 도로 접근성

본건 남서측으로 노폭 약 25M의 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 20M의 보행자 전용 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)(보행자도로) 접함

* 경제자유구역, 장애물 제한표면구역 (공항시설법)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21까지, 외국인 토지거래 허가구역 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2020-03-31

* 소유권 이전 (매매): 2020-05-27

* 근저당권 (신한은행): 2020-05-27 (말소기준권리, 120,000,000원)

* 임의경매 개시 결정 (신한은행): 2025-09-11 (102,515,651원)

* 가압류 (충남신용보증재단): 2025-10-30 (31,500,000원)

3.2. 등기부채권 총액

151,500,000원 (근저당권 + 가압류 등)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박상준 (박 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 439,000원

* 전입/사업일자: 2024-04-17

* 확정일자: 2024-04-17

* 배당신고일자: 2025-11-28

* 대항력: 없음

3.4. 권리분석 결과

본 건의 말소기준권리(을1, 근저당권)보다 늦게 설정된 모든 권리(갑5, 갑6 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 박 은 대항력이 없어, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시장 동향

최근 오피스텔은 아파트 규제 풍선 효과로 인해 대체 투자처로 주목받고 있습니다. 2026년 4월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 5.77%를 기록하며 역대 최고치를 경신했으며, 특히 서울 오피스텔의 경우 5.05%의 수익률을 보였습니다. 이는 전세 매물 감소와 월세 상승이 임대 수익률을 견인한 결과로 분석됩니다. 다만, 오피스텔은 아파트 대비 가격 상승폭이 제한적일 수 있다는 전문가들의 의견도 있습니다.

4.2. 운서동 지역 분석

운서동은 인천국제공항과 인접한 지리적 이점을 바탕으로 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. 공항 철도 운서역을 중심으로 상업 시설 및 주거 시설이 발달해 있으며, 주변에 롯데마트, GS더프레시 등 편의시설이 위치해 있습니다. 또한, 인천공항 국제업무단지 오피스텔이 다수 분포하고 있어 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

4.3. 프라임시티 3차 시세

제공된 정보와 검색 결과에 따르면, '프라임시티 3차' 오피스텔의 전용면적은 약 21.12㎡ (6.39평)입니다. 유사 오피스텔의 임대 사례를 보면, 보증금 500만원에 월세 45만원, 보증금 500만원에 월세 50만원 수준으로 파악됩니다. 최신 실거래가 및 매매 시세에 대한 직접적인 정보는 부족하지만, 주변 단지인 '프라임시티 1차'의 경우 16평(전용 약 6평) 기준 최근 실거래가가 8.4천만원 수준으로 파악됩니다. '운서역 파크뷰' 오피스텔(전용 6평)의 최저 호가는 1.05억 원으로 제시되어 있습니다. '운서동 비투빌' 오피스텔(전용 10평대)은 실거래가 정보가 없습니다. '운서동 영종듀클래스운서역'(전용 28A, 7층) 오피스텔의 경우 2025년 3월 20일 2억 1,420만원에 거래된 기록이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조 철근콘크리트 평지붕 10층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 및 판넬 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 내부 설비

상하수도, 급배수, 도시가스, 화재 탐지, 지하 주차장, 승강기, 난방 시설이 완비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 교통: 공항철도 운서역, 버스정류장

* 쇼핑: 롯데마트 영종도점, GS더프레시 인천운서역점

* 기타: 인천국제공항, 을왕리 해수욕장, 파라다이스 시티 카지노

* 24시간 찜질방: 스카이랜드 사우나 (운서역 도보 5분)

5.4. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 검색되지 않았습니다. 인천공항 배후 지역으로 일반적인 상업 및 주거 기능이 중심입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 물건에 비해 거래 과정이 다소 복잡할 수 있으나, 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

6.2. 토지 거래 허가 구역

본건은 외국인 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일로 만료 예정이어서 국내 투자자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 오피스텔 시장의 투자 매력

전문가들은 오피스텔의 경우 아파트 대비 가격 상승폭이 제한적일 수 있으며, 임대수익률만으로 투자 매력을 판단하기에는 한계가 있다고 지적합니다. 공실 위험 시 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 공항철도 운서역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상업 및 편의시설 접근성이 우수한 오피스텔입니다. 건물 상태는 비교적 양호하며, 기본적인 설비도 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 권리나 임차인의 대항력 있는 보증금은 없어 낙찰자가 부담할 위험은 낮습니다. 다만, 오피스텔 시장 전반의 투자 매력에 대한 신중한 접근이 필요하며, 개별 물건의 정확한 시세 파악을 위한 추가 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 운서역 초역세권 입지로 우수한 교통 및 생활 편의성

* 인천국제공항 배후 지역으로서 안정적인 임대 수요 기대

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 구조

* 유동화 물건 특성상 시세보다 낮은 가격으로 취득 가능성

9. 예상 입찰가

감정가 1억 3,600만원을 기준으로, 주변 유사 면적 오피스텔의 매매 호가 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 1억원 ~ 1억 2,000만원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 프라임시티 3차 오피스텔(21.12㎡)의 경우, 유사 단지(프라임시티 1차) 16평(전용 약 6평)이 8.4천만원 수준의 실거래가를 보인 점과 '운서역 파크뷰'의 최저 호가 1.05억 원을 고려하면, 본건의 감정가 1.36억 원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* '운서동 영종듀클래스운서역'의 28A 타입(전용 6평)이 2025년 3월 2.14억 원에 거래된 사례는 본건보다 훨씬 넓은 면적과 신축 연차임을 감안해야 합니다.

* 상대적으로 낮은 면적과 준공 연차(7년차)를 고려하면, 현재 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

* 따라서, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 1억 원 ~ 1억 2,000만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 보입니다.

참고: 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 투자 결정을 내리시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.