나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512129 [1] 인천광역시 서구 경서동 749-8 엔엘빌리지3차 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 경서동 소재 “넘말공원” 남측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 다세대주택 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 소로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

물건 비고

출입문에 관리비 납부 독촉장 다수 부착되어 있으나 매수인에게 승계되는 공용부분 관리비인지 승계되지 않는 전용부분 관리비인지 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512129 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 경서동 749-8 엔엘빌리지3차 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 32.05㎡ (약 9.70평)

* 건물면적: 48.86㎡ (약 14.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함), SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 대항력 없음)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 경서동에 소재하는 "넘말공원" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 대상 물건 주변은 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로: 대상 물건 남동측으로 소로변에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 22일 등기된 동안산세무서장 압류 (등기부상 갑7) 입니다.

* 주택임차권: 한국토지주택공사(보증금 120,000,000원)의 주택임차권(을7)은 2022년 11월 22일 등기되었으며, 이는 말소기준권리(2022년 9월 22일)보다 후순위이므로 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 임차인은 대항력이 없습니다.

* 기타 권리: 소유권 이전 기록 다수와 함께 동안산세무서장, 주택도시보증공사, 남동세무서장, 서울보증보험 등의 압류 및 가압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 본 건 경매 절차에서 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 근린생활시설과 공동주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주거지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육 시설: 인근에 상대보호구역(예빛유치원) 내 교육시설이 있어 관련 법규 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.

* 공공시설: "넘말공원"이 남측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 출입문에 다수의 관리비 납부 독촉장이 부착되어 있으나, 이것이 매수인에게 승계되는 공용부분 관리비인지, 혹은 승계되지 않는 전용부분 관리비인지 불분명합니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인의 주택용도 취득에 한하여 허가를 받아야 함을 의미합니다. (허가 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 주변 시설: 주변 지역에서 공공 열분해시설 설치 등 환경 관련 시설 도입에 대한 주민 반대가 상당한 것으로 파악됩니다. 이는 향후 지역 이미지나 개발에 영향을 줄 수 있으나, 본건 소재지와 직접적인 혐오 시설과의 거리는 명확히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 교통 환경은 무난한 편입니다. 권리분석상 별도의 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다. 그러나 감정가는 1억 2천만원으로 책정되었으나, 최근 주변 실거래가는 7천만 원대에서 9천만 원대 수준으로 형성되어 있어 시세와의 차이가 존재합니다. 관리비 미납 여부, 토지거래허가구역 지정, SGI 관련 조건 변경 등 추가 확인이 필요한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리가 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요는 확보될 것으로 보입니다.

* 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 1월 기준):

* 752-4번지, 56.24㎡: 85,000,000원

* 738-12번지, 47.76㎡: 90,000,000원

* 730-3번지, 44.88㎡: 76,000,000원

* 본건 건물 면적(48.86㎡)은 최근 실거래가 사례와 유사한 규모입니다. 이를 바탕으로 산출한 최근 시세 범위는 약 76,000,000원 ~ 90,000,000원입니다.

* 감정가와 실거래가 간의 차이를 고려하고, 물건의 정확한 상태, 관리비, 토지거래허가구역 등의 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

* 권장 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.