나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511948 [1] 인천광역시 서구 검암동 532-1 신한파크빌2차 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 ‘은지초등학교’ 서측 인근에 위치하는 부동산(공동주택)으로 주위는 아 파트, 다세대 등이 분포하는 일반주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제403호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동 532-1번지 소재 신한파크빌2차 4층 403호에 위치합니다. 해당 물건은 '은지초등학교' 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 아파트와 다세대주택 등이 분포하는 일반 주거지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 원활하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 매매 이력이 확인됩니다. 말소기준권리는 평택세무서장의 압류(접수일자: 2022-08-25)이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택임차권(을구 3번, 한국토지주택공사)은 금액 120,000,000원으로 기재되어 있으나, 말소 예정으로 확인되었습니다. 또한, 서울보증보험의 강제경매(을구 8번)가 말소기준권리보다 후순위로 진행되었습니다. 등기부채권 총액은 1,924,000,000원으로 높게 집계되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (승계인: 서울보증보험주식회사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-20

* 확정일자: 2019-10-11

* 배당신고일자: 2023-09-13

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

본 물건은 '부동산강제경매'로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 특히, 을구 3번의 주택임차권은 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 확인됩니다. 'SGI 인수조건 변경' 관련 사항은 등기부 및 물건명세서 상 보증금 미인수로 처리될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

주변 다세대주택의 최근 매매 정보 분석 결과, 면적 및 층수에 따라 차이가 있으나 대략적인 시세는 다음과 같습니다.

* 30.72㎡(약 9.29평) 면적의 물건이 2026년 1월 7일 93,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 10,010,764원)

* 62.67㎡(약 18.96평) 면적의 물건이 2026년 1월 9일 179,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 9,440,928원)

4.2. 감정가 대비 시세 분석

대상 물건의 감정가는 150,000,000원이며, 건물 면적은 40.70㎡(약 12.31평)입니다. 감정가를 평당가로 환산 시 약 12,185,215원/평입니다. 이는 분석된 주변 실거래가(평당 약 940만 원 ~ 1000만 원) 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 가장 유사한 면적인 30.72㎡의 거래 사례를 기준으로 평당가를 적용하면 약 123,232,128원 수준으로 추정할 수 있으며, 4층에 위치한 62.67㎡ 거래 사례를 기준으로 하면 약 116,269,800원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 다양한 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상되며, 일반적인 주거지로서의 생활 편의성은 양호할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

대상 물건은 '은지초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 현황 상 대항력은 없으나, SGI 인수 조건 변경 등 특이사항이 명시되어 있어 계약 관련 상세 내용을 추가 확인하는 것이 필요합니다. 다만, 현재까지의 정보로는 보증금 인수 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 특수 물건 정보

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으므로, 해당 조건이 낙찰 후 추가 비용이나 제약으로 작용할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

본 물건과 관련된 Google 검색 결과, 주변에 직접적으로 확인되는 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 주거 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 등기부 상 복잡한 권리 관계가 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸되고 임차인의 보증금 미인수 조건이 확인되어 권리 분석 상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 그리고 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다(인수 보증금 0원).

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확해집니다.

* 초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 일반적인 주거 지역 내에 위치하여 생활 여건이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

위에서 분석한 최근 시세 동향 및 감정가, 그리고 임차 보증금 미인수 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 보증금 인수 비용이 발생하지 않는 점을 감안하여 125,000,000원 수준으로 예상합니다. 이는 주변 시세보다 약간 높은 수준이지만, 감정가 및 경매 개시 채권액을 고려한 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.