나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512091 [1] 인천광역시 서구 경서동 738-4 초이스빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 겅서동 소재 '경서초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건내 제4층 제403호로서, 외벽: 스톤코트 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512091 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 738-4 초이스빌 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원

면적:

* 토지면적: 31.11㎡ (약 9.41평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 52.45㎡ (약 15.86평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

최초 감정평가서 작성일: 2026-07-06 (물건명세서 참고사항 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 밀집된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성, 편의성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

본건은 서측으로 약 10미터의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑10 압류 (세무1과-6 381), 접수일자: 2025-05-12

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑10 압류 (2025-05-12)

* 갑11 강제경매 (채권자: 서울보증보험, 채권금액: 125,506,849원), 접수일자: 2025-05-09

* 을5 주택임차권 (임차인: 한국토지주택공사, 임차금액: 100,000,000원), 등기부상 말소되었으나, 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어 인수 가능성이 있으며, 이에 대한 명확한 확인이 반드시 필요함. (다만, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 5번 주택임차권등기 (임차인: 한국토지주택공사, 임차금액: 100,000,000원) - 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 최종적인 인수 여부는 법원 확인이 필요함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 현재까지 파악된 바로는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 예상됨.)

* 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (승계인: 서울보증보험주식회사)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-01-29

* 확정일자: 2018-01-08

* 배당신고일자: 2024-02-22

* 대항력: 없음 (자료상 명시)

* 비고: 등기부상 주택임차권이 말소되었으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있어 인수 가능성을 배제할 수 없음.

4. 상권분석

* 물건지 주변은 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로 형성되어 있음.

* 본건 인근으로 기본적인 편의시설 및 상업시설이 갖추어져 있으며, 서구청 등 행정 시설과의 접근성도 양호한 편임.

* 소규모 상권이 형성되어 있어 배후 수요는 안정적일 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 주변 교육시설

경서초등학교, 인천국제고등학교, 인천정서중학교 등 교육기관이 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

* 편의시설

대형마트, 병원 등 주요 편의 시설은 차량 이동이 필요한 수준이나, 인근 로컬 상권을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

* 녹지공간

인근 공원 등 녹지 공간에 대한 정보는 제한적이나, 주거 지역 특성상 일부 휴식 공간이 존재할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 주택임차권 인수 가능성

등기부상 주택임차권은 말소되었고 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금 1억원을 인수해야 할 가능성이 존재함. 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소이므로, 법원으로부터 해당 권리의 최종 소멸 여부에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 함.

* 시장가치 대비 감정가

본건의 감정가(134,000,000원)가 최근 유사 물건의 실거래가(약 76,000,000원 ~ 90,000,000원) 대비 높게 책정되어 있음. 감정가와 실거래가 간의 상당한 격차는 입찰 시 신중한 가격 결정이 필요함을 시사함.

* 토지거래허가구역

본건 소재지가 토지거래허가구역에 해당하나, '외국인 등의 주택용도 취득에 한함'으로 규제 범위가 한정되어 있어 내국인에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 양호하고 교육 시설 접근성이 좋다는 장점이 있음.

가장 큰 쟁점은 을구 순위 5번의 주택임차권 인수 여부임. 비록 등기부상 말소되었고 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출되었지만, 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금 1억원을 인수해야 할 가능성을 반드시 염두에 두어야 함.

감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있으므로, 권리 관계를 명확히 하고 시장 시세를 면밀히 조사한 후 신중하게 접근할 것을 권고함.

8. 투자 포인트

* 우수한 주거 환경

경서초등학교 등 교육 시설이 인접하여 자녀가 있는 가정의 거주에 유리한 환경을 제공함.

* 시세 상승 잠재력

향후 주변 지역 개발 및 교통망 개선 시 시세 상승 가능성을 기대할 수 있음.

* 합리적인 가격 입찰 시 시세 차익 기대

권리 분석을 명확히 하고 시장 상황에 맞는 합리적인 가격으로 입찰할 경우, 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 134,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 76,000,000원 ~ 90,000,000원

* 건물면적 52.45㎡ (약 15.86평) 기준, 최근 실거래가 시세는 약 8,500만원 내외로 추정됨.

* 주택임차권 인수 부담이 없다는 전제 하에, 감정가와 실거래가 사이의 가격으로 입찰을 고려할 수 있음.

* 주택임차권 관련 불확실성을 감안하더라도, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려할 때, 시세보다 약간 높은 가격으로도 접근이 가능할 것으로 판단됨.

* 최종 제안 입찰가: 110,000,000원

* 근거

최종 제안 입찰가 110,000,000원은 감정가 134,000,000원 대비 약 82% 수준이며, 최근 실거래가 평균(약 8,350만원)보다는 높지만 감정가보다는 낮은 가격임. 주택임차권 인수 부담이 없다는 전제 하에, 감정가의 적정성을 검토하고 시장 상황을 반영한 가격으로서, 낙찰 가능성과 향후 시세 차익을 고려한 합리적인 수준으로 판단됨. 단, 입찰 전 주택임차권 인수 여부에 대한 최종 법원 확인이 필수적임.

* 주변 시설 조사 결과

본건 소재지(인천광역시 서구 경서동 738-4) 인근 지역에 대한 지도 검색 결과, 대규모 산업 단지, 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 배출 시설 등 현저한 혐오 시설은 확인되지 않았음. 주변은 주로 다세대 주택 및 주거 단지로 이루어진 지역임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.