나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1559 [1] 인천광역시 중구 북성동1가 98-520 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미선착장" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 단독주택, 근린공원, 숙박시설, 유람·여객선착장 및 놀이공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 1989.10.17.) -외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등, -창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2019-07-29) , 고도지구 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(인천광역시 공고 제2025-1195)) , 소로3류(폭 8m 미만)(2019-07-29)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

물건 비고

1. 통칭 '유일빌라' 임.
2. 건축물대장상 '에이동 101호' 이나 등기사항전부증명서에는 '101호' 로 기재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1559 (1) 사건번호

인천광역시 중구 북성동1가 98-520 1층101호 소재지

다세대주택 용도

55,000,000원 감정가

토지 29.83㎡ (약 9.03평) 토지면적

토지 29.831356252361164㎡ (약 9.03평) 토지지분

토지 제시외면적 0.00㎡

건물 34.58㎡ (약 10.46평) 건물면적

건물 34.58㎡ (약 10.46평) 건물지분

건물 제시외면적 0.00㎡

토지/건물 일괄매각 대상

부동산강제경매 구분

박O 채권자

토지거래허가구역, 대항력있는임차인 특이사항

1. 통칭 '유일빌라'로 불립니다.

2. 건축물대장상 '에이동 101호'이나 등기사항전부증명서에는 '101호'로 기재되어 있습니다. 주의사항

1.1. 건물 및 토지 세부정보

주위환경:

인천광역시 중구 북성동1가 소재 "월미선착장" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린공원, 숙박시설, 유람·여객선착장 및 놀이공원 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물 구조:

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제1층 제101호입니다.

사용승인일은 1989년 10월 17일입니다.

외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

이용상태:

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역:

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태:

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역(2019-07-29)

* 고도지구

* 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(인천광역시 공고 제2025-1195))

* 소로3류(폭 8m 미만)(2019-07-29)(접합)

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))&lt;해양환경관리법&gt;

* 중점경관관리구역(2022-06-20)(개항역사·문화 중점경관관리구역)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

1.3. 공부와의 차이

* 없음

1.4. 기타 참고사항

* 임대 관계는 미상입니다.

* 통칭 '유일빌라'입니다.

* 건축물대장상 '에이동 101호'이나 등기사항전부증명서에는 '101호'로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 북성동1가, 월미선착장 북동측 인근 지역에 위치합니다.

* 주변 환경: 주거시설(다세대, 단독주택)과 함께 근린공원, 숙박시설, 유람·여객선착장, 놀이공원 등 관광 및 상업 시설이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 경기남부수산업협동조합 근저당 (2014년 2월 14일 접수, 43,200,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 경기남부수산업협동조합 근저당권

* 박O의 강제경매개시결정 (2025년 9월 10일 접수)

* 기타 말소기준권리보다 후순위인 권리들

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 정보상 지상권 개요만 기재되어 있으며, 별도의 권리 등재는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 전입일자(사업일자): 2009년 2월 6일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 또는 협의 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 주의가 요구됩니다.

* 임차인: 김햇살

* 전입일자(사업일자): 2025년 3월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 정용수

* 전입일자(사업일자): 2014년 10월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (김 임차인에 대한 보증금은 0원으로 표기되어 있어, 일반적으로 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 대항력 유무 및 임대관계 미상 등의 사유로 잠재적 위험을 내포합니다.)

4. 상권분석

* 주변 지역은 주거와 상업, 그리고 월미도 관광지와의 인접성으로 인해 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 유람·여객선착장 및 놀이공원 등 관광 시설이 인근에 있어 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 기반 상권 또한 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 인근에 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 주거 지역이므로 주변에 교육 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 월미선착장, 놀이공원 등 위락 및 관광 시설과 함께 편의점, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료: 종합병원 또는 대형 병원에 대한 정보는 없으나, 지역 내 의원급 의료시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근성과 더불어 시내버스 정류장이 인접해 있어 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 토지거래허가구역으로도 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 토지 취득 시 허가 절차가 필요하며, 이에 대한 추가적인 확인 및 준비가 요구됩니다.

* 대항력있는 임차인: 김 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있습니다. 임대관계가 미상이라는 점과 결합하여, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 협상 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후: 1989년 사용승인된 건물로, 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 등기부상 명칭 차이: 건축물대장상 '에이동 101호'이나 등기부상 '101호'로 기재된 점은 큰 문제는 아닐 수 있으나, 혹시 모를 공부 정리 필요성을 시사합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보와 주변 환경 조사 결과, 특별히 인지되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 북성동1가에 위치한 다세대주택으로, 월미도 관광지와 인접하여 지역적 특색이 있는 곳입니다. 감정가는 55,000,000원으로, 최근 동일 물건의 실거래가도 55,000,000원 (2025년 2월)으로 확인되어 시세 반영이 적절한 것으로 보입니다. 교통 및 편의시설 이용도 양호한 편입니다.

그러나 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인(김 )의 존재(보증금 0원, 임대관계 미상), 건물 노후 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히 토지거래허가 절차 및 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 또는 이행은 본건의 성패를 좌우할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가와 감정가가 일치하는 점은 시장 가치가 안정적으로 형성되어 있음을 시사합니다.

* 인천항 및 월미도 관광지 인근이라는 위치적 특성상 향후 지역 개발 또는 관광 활성화 시 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 명도 성공 시 명도 비용 부담이 최소화될 수 있습니다. (단, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성은 존재합니다.)

* 토지거래허가구역 해제 또는 관련 규정 완화 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 55,000,000원이며, 최근 동일 물건의 실거래가 또한 55,000,000원 (2025년 2월)으로 확인되었습니다. 이는 현재 시세가 감정가 수준에서 형성되어 있음을 의미합니다.

하지만, 토지거래허가구역 지정 및 대항력 있는 임차인(김 )의 존재(임대관계 미상)는 명도 및 취득 과정에서의 불확실성을 높이는 요인입니다. 따라서, 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로 판단했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 55,000,000원에서 시작하여, 잠재적 리스크 해소 가능성 및 향후 가치 상승 여력을 고려하여 63,000,000원 내외에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

* 최적 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 63,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.