나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512116 [1] 인천광역시 중구 중산동 1887-2 영종힐스테이트 906동 34층3401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "인천중산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동류형의 대규모 아파트단지, 나지, 학교시설, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재 하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근 "하늘별빛로" 및 "영종대로" 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 37층 건물 내 34층 3401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2012년 10월 26일]

이용상태

"아파트"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 개설된 도로를 통하여 남서측의 외곽공도(하늘별빛로)와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 경제자유구역<경제자유 구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역 (지정기간:2025.8.26. ~ 2026.8.25.))임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512116 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 중산동 1887-2 영종힐스테이트 906동 34층 3401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 470,000,000원

* 토지면적(지분): 43.99㎡ (약 13.31평)

* 건물면적(전용): 83.29㎡ (약 25.19평)

* 건물 전유면적 외 정보: 공급면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프더블유2506유동화전문 (추정)

* 사용승인일: 2012년 10월 26일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 중구 중산동 소재 "인천중산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 동류형의 대규모 아파트단지, 나지, 학교시설, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 아파트단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 "하늘별빛로" 및 "영종대로" 로변에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 개설된 도로를 통하여 남서측의 외곽공도(하늘별빛로)와 연계되어 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 37층 건물 내 34층 3401호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 광평수의 장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 이용상태: "아파트"로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 도시가스 시설 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 오정근

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-07

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 확정일자 등의 정보가 없어 권리 신고 및 배당 절차 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 현대건설주식회사 (2012-12-14)

* 소유권이전: 박재민 외 1명 (2017-11-02)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 최유정 (2021-09-02)

* 근저당권(말소기준권리): 우리은행 (2021-09-02, 359,700,000원)

* 기타 말소된 권리:

* 근저당권: 권영흠 (2021-09-03, 550,000,000원)

* 압류: 중구(인천광역시) (2021-09-02)

* 가압류: 우경희 (2022-08-10, 100,000,000원)

* 가압류: 노승우 (2024-09-24, 43,982,000원)

* 압류: 중구(인천광역시) (2024-12-11)

* 임의경매개시결정: 에프더블유2506유동화전문 (2025-09-04, 331,999,511원)

* 등기부채권 총액: 1,053,682,000원

* 권리분석 요약: 본 물건은 말소기준권리인 우리은행 근저당권(2021.09.02.)보다 이후에 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 소유권자는 최유정씨이며, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 인천 중산초등학교 인근에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어, 주거 기능이 중심인 지역입니다.

* 인근에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 영종도 개발 계획과 연계하여 향후 상권의 발전 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 인천중산초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 녹지: 인근 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시설: 본건 소재지 주변에서 특별히 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 토지거래허가구역으로도 지정되어 있습니다(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 토지 취득 시 관련 법규를 반드시 확인하고 필요한 경우 허가를 받아야 합니다.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양도 및 절차 진행 과정에서 일부 변동사항이 발생할 수 있습니다.

* 향후 개발 및 규제: 영종도 지역의 개발 계획 및 정부 정책 변화에 따라 부동산 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 인천 중구 중산동 소재 영종힐스테이트 아파트 경매 물건입니다.

* 2012년 준공된 비교적 신축에 속하는 아파트로, 34층 중 34층에 위치하여 조망권 확보가 가능할 것으로 보입니다.

* 인천중산초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수하며, 대규모 아파트 단지로 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다.

* 토지거래허가구역이라는 점은 특이사항으로, 취득 시 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 영종도 개발 계획 수혜 예상 지역입니다.

* 초등학교 인접 및 대단지 아파트라는 점에서 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 현 시세 대비 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가율, 물건의 현황, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 전문가와 상담하거나 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 감정가 470,000,000원을 기준으로 하되, 본 물건의 장단점과 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.