나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511864 [1] 인천광역시 서구 경서동 755-2 노블하우스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511864 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

* 1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 경서동 755-2 노블하우스 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 168,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 1.3. 면적 및 건물 현황

토지면적: 53.11㎡ (약 16.06평)

건물면적: 74.77㎡ (약 22.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 연립주택 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로 파악됩니다.

* 2.2. 교통 및 접근성

본 물건지 주변의 대중교통 이용 편의도 및 도로 접근성에 대한 상세 정보는 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 2.3. 주변 시설 및 혐오시설

반경 내 혐오시설 또는 기피시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았으며, 추후 확인이 권장됩니다.

3. 권리분석

* 3.1. 등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 16일자 인천세무서장의 압류 등기입니다.

을구 7번 주택임차권(2024년 5월 21일 등기, 165,000,000원)은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으며, 채권자인 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출된 특이사항이 존재합니다.

갑 17번 서울보증보험의 강제경매(2025년 8월 27일 등기, 172,187,671원)가 본 경매 사건의 경매 신청입니다.

기타 갑구의 소유권 이전, 압류, 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 3.2. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-13

확정일자: 2022-02-11

대항력: 없음

권리분석: '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권'으로 언급되어 있어 주의가 필요합니다. 다만, SGI의 말소 동의 확약서 제출로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

임차인: 이창호

보증금: 2,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-15

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

권리분석: '대항력 없음'으로 판단되며, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들의 '대항력 없음' 및 SGI의 말소 동의 확약서 제출 등을 종합적으로 고려하여 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

* 3.3. 특이사항 및 주의사항

본 건은 채권자(서울보증보험)가 임차권(을구 7번)과도 관련되어 있어 권리관계가 다소 복잡하게 얽혀 있습니다.

SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 확약서 제출로 정리되었으나, 명확한 현장 확인 및 권리관계 최종 검토가 필수적입니다.

'대항력 없음' 표기와는 달리 물건명세서에서 '매수인에게 대항할 수 있는 권리'로 언급된 점은 반드시 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

* 4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월)에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

인천 서구 경서동 752-4 (크리스탈빌) 56.24㎡ 거래가 85,000,000원 (약 4,970,000원/평)

인천 서구 경서동 738-12 (그레이스파크빌) 47.76㎡ 거래가 90,000,000원 (약 6,250,000원/평)

인천 서구 경서동 730-3 (보람아트빌2차) 44.88㎡ 거래가 76,000,000원 (약 5,588,000원/평)

본 건 물건(건물면적 74.77㎡)의 감정가는 168,000,000원으로, 평당 약 7,427,000원 수준입니다. 이는 최근 매매 사례의 평당 가격보다 높은 편으로, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 고려해야 합니다.

* 4.2. 주변 임대 시세

제공된 정보에는 주변 임대 시세 자료가 포함되어 있지 않아 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

* 5.1. 편의시설

본 건의 상세한 주변 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 현황은 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

* 5.2. 교육시설

인근 학교와의 거리 및 학군 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 복잡한 권리관계

채권자이면서 임차권과 연계된 SGI의 존재, 그리고 '대항력 없음'과 '매수인에게 대항 가능한 권리'로 상반되게 언급된 임차권 등 권리관계의 명확한 해석 및 최종 확인이 필수적입니다.

* 6.2. 임차인 명도

인수 보증금은 0원으로 예상되나, 현장 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 6.3. 감정가와 시세 간 괴리

감정가 대비 최근 주변 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세차익 확보 또는 투자금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 7.1. 넓은 전용 면적

건물면적 74.77㎡(약 22.62평)로 비교적 넓은 전용 면적을 확보하고 있어 활용도가 높을 것으로 기대됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 복잡한 권리관계와 감정가 대비 시세의 괴리가 관찰되는 건입니다. SGI 관련 사항은 확약서 제출로 정리되었으나, 철저한 현장 확인 및 권리관계 분석이 필수적이며, 이를 바탕으로 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다. 안정적인 투자를 위해서는 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 168,000,000원

주변 실거래가 기준 평당가: 약 5,000,000원 ~ 6,250,000원

본건 감정가 기준 평당가: 약 7,427,000원

인수할 보증금: 0원

최근 실거래가 평균 평당가(약 5,574,000원)에 본건 면적(22.62평)을 적용 시 예상 시세 약 126,167,000원입니다.

감정가와 시세 간 괴리, 복잡한 권리관계 등을 고려할 때, 감정가 이하 입찰이 권장됩니다.

안정적인 시세 및 리스크 관리를 고려하여, 약 135,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.