나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512207 [1] 인천광역시 부평구 부평동 179-8 해피에이스 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남서측 인근에 위치하며 주위는 동종 유형의 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 부평역(지하철1호선 및 인천 지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평슬라브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 현황 "주거용 오피스텔"로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활 시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 34미터 내외, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 179-8, 179-11, 179-30 동일 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-26)(외국인 등 주택용도 취득,지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

본건은 공부상 "업무시설(오피스텔)"로 등재되어 있으나, 탐문조사상 "주거용 오피스텔"로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금210,000,000원 범 위 : 제4층 제401호 73.27㎡ 전부 임대차계약일자 : 2021년3월1일 주민등록일자 : 2021년4월30일 점유개시일자 : 2021년4월30일 확정일자 : 2021년4월2일 임차권자 : 최**

물건 비고

공부상 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황은 '주거용 오피스텔'임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512207 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 179-8 해피에이스 4층401호

* 건물명: 해피에이스

* 용도: 오피스텔 (공부상 '업무시설', 현황 '주거용 오피스텔')

* 건축년도: 2015년

* 감정가: 206,000,000원

* 토지면적: 10.16㎡ (약 3.07평)

* 토지지분: 10.16㎡ (약 3.07평)

* 건물면적: 73.27㎡ (약 22.17평)

* 건물지분: 73.27㎡ (약 22.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남서측 인근에 위치하며, 동종 유형의 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 함께 지하철 1호선 및 인천 지하철 1호선이 정차하는 부평역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 북측으로 노폭 약 34미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 내에 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 5월 4일 접수된 동안산세무서장의 압류입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권(채권자: 최민영, 금액: 210,000,000원)이 등기부등본에 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 상기 주택임차권 외 인수되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 정보:

* 임차인: 최

* 보증금: 210,000,000원

* 임대차계약일자: 2021년 3월 1일

* 주민등록일자: 2021년 4월 30일

* 점유개시일자: 2021년 4월 30일

* 확정일자: 2021년 4월 2일

* 비고: 대항력 유무에 대한 상반된 정보가 있으나, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출, 등기부상 말소 예정으로 보아 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

* 채권 총액: 2,281,000,000원

1.3. 상권분석

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* 본건이 위치한 부평동 179-8번지 일대는 "굴다리오거리" 인근으로, 부평역 역세권과 인접하여 유동인구가 풍부하고 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 부평역을 중심으로 백화점, 대형마트, 영화관 등 생활 편의시설이 집중되어 있어 상업 및 쇼핑 활동이 활발한 지역입니다.

* 인근 지역은 업무시설과 공동주택이 혼재되어 있어 배후 수요 또한 안정적으로 확보 가능할 것으로 보입니다.

* (인근 지역에 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

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* 교통: 지하철 1호선 및 인천 지하철 1호선 환승역인 부평역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 편의시설: 본건 건물 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 반경 1km 이내에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 문화/여가시설: 부평문화의거리, CGV 부평, 롯데시네마 부평 등이 인접해 있어 문화생활을 즐기기에도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 용도 불일치: 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물 관련 민원이나 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 임차인 권리관계: 대항력 있는 임차인 존재 가능성이 일부 언급되었으나, HUG 관련 사항 및 등기부상 말소 예정으로 보아 인수 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG의 인수조건 변경 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 허가구역 내 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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* 본건은 인천의 핵심 상업 및 교통 중심지인 부평역 역세권에 위치하여 입지적 강점이 뛰어납니다.

* 주거용으로 이용 가능한 오피스텔로서 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

* 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 HUG와 관련된 임차인 권리 문제가 잠재적 리스크로 존재하므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되기 전이므로, 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 부평역 초역세권: 1호선 및 인천 1호선 더블역세권으로 풍부한 유동인구와 높은 미래가치.

* 실거주 및 임대수익: 주거용으로 사용 가능한 오피스텔로서 안정적인 월세 수입 창출 가능.

* HUG 관련 권리 문제 해소 기대: HUG의 적극적인 개입으로 복잡한 권리 문제가 해결될 가능성이 높음.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 교통, 문화시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높음.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 206,000,000원

* 최근 3년간 유사 면적(73.27㎡) 오피스텔 실거래가: 2025년 12월 200,000,000원, 2025년 11월 189,000,000원 (69.94㎡ 기준), 2024년 4월 184,000,000원 (69.94㎡ 기준).

* 현재 물건의 감정가(206,000,000원)는 최근 최고 실거래가(200,000,000원)보다 높게 책정되었습니다.

* 임차인 보증금 210,000,000원이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 판단되며 HUG의 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 부담할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 최근 최고 실거래가인 200,000,000원을 기준으로, 경매 특성상 약간의 할인율을 적용하거나, 시장 상황을 고려하여 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* (필요 시, 본건의 실제 현황과 권리 관계에 대한 면밀한 추가 조사 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.