나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512029 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 981-14 주안유스빌 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교"동측에 위치하며, 주변은 동유형 의 공동주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 보 통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물내 제4층 제402호로서, (사용승인일 2001.04.25) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "연립주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 세장형의 완경사 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<주안동 981-14> 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) <주안동 981-15> 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외 국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) <주안동 981-19> 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512029 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 981-14 주안유스빌 4층 402호

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 공동주택)

감정가: 137,000,000원

토지면적: 32.54㎡ (약 9.84평)

토지지분: 32.54㎡ (약 9.84평)

건물면적: 69.31㎡ (약 20.97평)

건물지분: 69.31㎡ (약 20.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

사용승인일: 2001년 4월 25일

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물

점유층: 5층 중 4층

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 동측에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 동유형의 공동주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 서측으로 소로의 포장도로가 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑6 (신용보증기금 가압류, 접수일자 2023-02-02)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑7 (하나은행 가압류), 갑10 (서울보증보험 강제경매) 등 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 을5 (한국토지주택공사 주택임차권)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 현황상 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 조사되었습니다. 대항력이 없는 임차권의 경우 통상 매각으로 소멸되므로, 실질적인 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 특이사항:

* "SGI 인수조건 변경" 및 "대항력있는 임차인" 존재가 특이사항으로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위5번 주택임차권"으로 기재되어 있으나, "서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 단서가 붙어 있습니다. 이는 해당 임차권이 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사 (입주자:강성우): 보증금 135,000,000원, 대항력 있음. (단, 상기 확약서 제출로 매각으로 소멸될 가능성 높음)

* 한국토지주택공사 (1차): 보증금 85,000,000원, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (2차): 보증금 135,000,000원 (1차 보증금 증액분), 대항력 없음.

* 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역: 본 물건이 위치한 인천광역시 미추홀구 주안동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 최근 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 2026년 5월 거래된 주변 빌라/다세대 주택의 가격대는 다음과 같습니다.

* 2001년 준공, 43.33㎡ (약 13.11평) 면적: 82,000,000원 (약 625만원/평)

* 1993년 준공, 44.40㎡ (약 13.43평) 면적: 90,000,000원 (약 671만원/평)

* 2012년 준공, 44.77㎡ (약 13.54평) 면적: 122,000,000원 (약 903만원/평)

* 본건(주안유스빌, 69.31㎡, 2001년 준공)의 감정가는 137,000,000원입니다.

* 동일 건축 연도(2001년)인 43.33㎡ 면적 물건의 거래가(82,000,000원)를 기준으로 69.31㎡ 면적의 시장 가치를 역산해보면 약 131,000,000원 수준으로 추정됩니다 (82,000,000원 / 43.33㎡ * 69.31㎡).

* 최신 거래 사례(2012년 준공, 122,000,000원)는 건축 연차가 더 신축이라는 점에서 가격 차이가 발생한 것으로 보입니다.

* 종합적으로 볼 때, 본건의 감정가는 최근 실거래가 대비 유사 면적 기준으로 보수적으로 책정되었거나, 실제 거래가보다 높게 형성되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층에 위치한 연립주택(공동주택)입니다.

* 내외부 상태: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 기본 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: "석암초등학교"가 동측 인근에 위치하며, 이는 도보 통학이 가능한 수준입니다. 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 유해시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 명시되거나 알려진 유해시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 최종적인 판단은 현장 답사를 통해 직접 확인하시기 바랍니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 서울보증보험주식회사(강성우)가 보증금 135,000,000원에 대해 대항력을 갖추고 있으나, "서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨"에 따라 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 만약 예상과 달리 인수하게 될 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 부담해야 합니다.

* 대항력 없는 임차인: 한국토지주택공사 임차권 2건(보증금 합계 220,000,000원)이 존재하며, 대항력은 없으나 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 법률적 해석에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점을 중점 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역에 속하며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 거래에 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

* "SGI 인수조건 변경": 채권자(서울보증보험)의 인수 조건 변경이라는 특이사항은 경매 진행 및 결과에 영향을 줄 수 있는 요소로, 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 공동주택(연립주택)으로, 2001년 준공되어 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 감정가는 137,000,000원입니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, '대항력있는 임차인' 존재와 "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 특히, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출로 인해 대항력있는 임차인의 보증금은 인수하지 않을 가능성이 매우 높으며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 이를 뒷받침합니다.

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가는 보수적으로 책정되었거나, 유사 면적의 거래가와 비교 시 다소 높게 보일 수 있습니다. 그러나 토지/건물 일괄 매각 대상이며, 대항력있는 임차인의 보증금 미인수 예상으로 인해 실제 취득 비용 측면에서 메리트를 확보할 수 있습니다.

토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로, 투자 목적에 따른 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 보증금 인수 부담 최소화: '대항력있는 임차인'의 보증금 미인수 예상(총 0원)으로 인해 실질적인 취득 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

* 시장가 대비 경쟁력 확보 가능성: 감정가 대비 주변 시세 분석 결과, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시장가 대비 경쟁력 있는 투자가 가능합니다.

* 일괄매각으로 권리관계 명확성: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 복잡한 권리 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 137,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석에서 유사 면적 및 건축 연도의 물건은 약 131,000,000원 수준의 시세를 형성하는 것으로 추정됩니다.

안전 마진 확보와 낙찰 가능성을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 137,000,000원 ~ 150,700,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기 바랍니다.

(참고: 예상 입찰가는 인수 보증금 합계 0원을 기준으로 산정되었으며, 실제 임차보증금 인수 여부는 최종적으로 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.