나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512199 [1] 인천광역시 서구 오류동 1761-4 진영캐슬 주건축물제1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역(인천지하철2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택 등이 밀집한 신흥주택지대로 이행중인 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 간선도로와 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 등 고려시 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(진영캐슬 주건축물제1동) 내 2층201호로서, (사용승인일: 2019.07.10) 외 벽 : 치장 석재붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 소로의 지선도로(오류로13번안길)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(오류 지구단위계획구 역)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래 계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26. ~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건물은 공부상 '진영캐슬 주건축물제1동'으로 등재되어 있으나, 건물 외벽에 '진영 캐슬 2동'으로 표기되어 있음. - 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512199 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1761-4 진영캐슬 주건축물제1동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

토지면적: 46.27㎡ (약 13.99평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.21㎡ (약 20.03평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 건물명: 진영캐슬 주건축물제1동 (외벽 표기는 '진영캐슬 2동'으로 되어 있어 공부와의 차이 존재)

사용승인일: 2019년 7월 10일

2.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역(인천지하철2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 공동주택 등이 밀집한 신흥 주택지대로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 대중교통 시설과의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 비교적 편리한 편입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을구 3번 순위 근저당권 (2021.08.10. 접수, 채권최고액 80,000,000원)

상기 말소기준권리보다 선순위 또는 동순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (신탁등기 말소, 소유권 이전, 압류, 강제경매 등)

4.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (대리인: 조은자)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 13일

확정일자: 2021년 3월 4일

임차인 현황 요약에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약상 '을구 4번 주택임차권(조은자)'은 '말소' 처리되어 있습니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 4번 주택임차권이 언급되나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 내용이 병기되어, 통상적인 경매 절차상 본 임차권은 소멸될 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 특이사항 및 주의사항

토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로, 해당 조건에 따른 취득 제한이 있을 수 있습니다.

'대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석 결과에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG의 개입으로 인한 복잡한 이해관계가 있을 수 있어 최종 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 건물 현황

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물(진영캐슬 주건축물제1동) 내 2층 201호이며, 주거용(다세대주택)으로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시세 (매매)

동일 단지 내 진영캐슬2동(1761-4번지, 2019년 건축) 4층 57.12㎡(약 17.3평)가 2026년 4월 11일에 148,000,000원에 거래되었습니다.

동일 단지 내 진영캐슬1동(1760-5번지, 2019년 건축) 5층 69.814㎡(약 21.1평)가 2026년 1월 26일에 155,500,000원에 거래되었습니다.

인근 골든뷰(1738-2번지, 2017년 건축) 3층 58.81㎡(약 17.8평)가 2025년 6월 19일에 135,000,000원에 거래되었습니다.

본건(66.21㎡)은 이들 거래 사례와 비교 시 면적이 크지만, 2층이라는 점을 감안해야 합니다.

5.3. 주변 시세 (전월세)

제공된 정보에 전월세 실거래가에 대한 구체적인 데이터가 부족합니다. 유사 면적대의 전세 시세는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

가까운 거리에 "검단오류역(인천지하철2호선)"이 위치하며, 주변으로 상업시설 및 주거 편의시설이 점진적으로 확충되고 있는 지역입니다.

6.2. 학교 및 교육시설

인근에 다수의 초등학교, 중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주택지대로의 개발이 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: 임차인 현황, 등기부 요약, 물건명세서 내용상 임차권이 소멸될 것으로 예상되나, HUG의 개입 및 '대항력있는임차인' 관련 특이사항 언급으로 인해 낙찰 후 예상치 못한 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 취득 외 일반적인 거래에는 영향이 적으나, 추후 매각 시 관련 행정 절차 준수가 필요합니다.

* 건물 표기 오류: 공부상 '진영캐슬 주건축물제1동'이나 외벽 표기가 '진영캐슬 2동'으로 되어 있어, 소유권 이전 등기 시 약간의 행정적 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된 신축급 다세대주택으로, 검단오류역 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 다만, 감정가 대비 주변 실거래가 시세가 현저히 낮은 점, 임차인 관련 권리관계의 복잡성, 토지거래허가구역이라는 점 등은 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 임차인 관련 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 함께 낙찰 후 예상되는 문제점에 대한 대비가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 인천 지하철 2호선 검단오류역 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 2019년 준공된 신축급 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역의 개발 가능성으로 인한 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가 산정

주변 유사 물건들의 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시장 가치는 약 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다.

이는 감정가 215,000,000원 대비 약 25~30% 낮은 수준입니다.

또한, 임차인 관련 복잡성 및 토지거래허가구역이라는 점을 감안하여, 보수적인 투자 관점에서 권장 입찰가를 산정하였습니다.

* 최근 실거래가 반영 시장 가치: 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원

* 감정가: 215,000,000원

* 인수 보증금: 0원

종합적인 시세 분석 및 잠재적 리스크를 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 140,000,000원에서 150,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

투자자는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 리스크 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.