나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512274 [1] 인천광역시 연수구 송도동 19-1 커낼워크 디2 (섬머) 5층202-521호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천연송초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근으로 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 상업기타(오피스텔 및 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m, 북동측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지),대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합),대로3류(폭 25m~30m)(보조간선)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합),경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,상대보호구역(2025-01-24)((가칭)국제40초등학교예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2025-01-24)((가칭)국제41중학교예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2025-01-24)((가칭)국제42유치원예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(송도7유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(인쳔연송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512274 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 19-1 커낼워크 디2 (섬머) 5층202-521호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물

건축연도: 2009년

토지형상: 가장형의 토지

토지이용: 상업기타(오피스텔 및 근린생활시설) 건부지 이용 중

건물 외벽: 치장벽돌 마감 등

건물 내벽: 벽지도배 마감 등

건물 창호: 하이새시창호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 361,000,000원

토지면적: 67.99㎡ (약 20.57평)

토지지분: 67.994㎡ (약 20.57평)

건물면적: 91.93㎡ (약 27.81평)

건물지분: 91.933㎡ (약 27.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천연송초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로 노폭 약 30m, 북동측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 대로1류(폭 35~40m), 대로3류(폭 25~30m), 중로1류(폭 20~25m)에 해당합니다.

경제자유구역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역(인천연송초등학교 예정지 등)으로 지정된 구역이 있습니다.

성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2020-07-10 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (을2)입니다.

본건의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 311,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-20

* 확정일자: 2024-01-12

* 배당신고일자: 2025-03-13

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되어 있으나, 대항력은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 유무

본 경매물건은 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리(보증금 포함)는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천 송도 국제업무단지에 위치한 복합상업시설 단지인 커낼워크 내에 위치하고 있습니다.

주변으로 주거단지 및 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 유동인구가 풍부하며 상권이 활성화된 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

커낼워크 단지 내에 다양한 쇼핑, 외식, 문화시설 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

인천연송초등학교가 인근에 있으며, 향후 학교 예정 부지가 있어 교육 관련 시설의 잠재적 확충 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 도로와 인접하여 대형 쇼핑몰이나 문화시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인천연송초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

향후 초등학교, 중학교, 유치원 예정지에 대한 상대보호구역 지정이 예정되어 있어 교육 환경 변화 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인이 존재하나, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 시간적, 비용적 소요가 발생할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (경매 매각 시에는 해당되지 않을 수 있으나, 추후 확인 필요)

향후 예정된 학교 설립으로 인한 주변 환경 변화 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 노후도

건축 연도 2009년으로, 현재 17년 경과된 건물로 연식에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 송도 국제업무단지에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 입지, 교통, 주변 환경이 양호합니다.

권리관계가 복잡하지 않고 말소기준권리보다 후순위 권리가 많아 낙찰 후 소유권 확보에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없습니다.

감정가와 최근 실거래가, 예상 시세가 유사한 수준으로, 비교적 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

송도 국제업무단지의 중심 입지로 향후 개발 가치 상승 기대.

커낼워크 단지 내 핵심 상권에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익 모두 기대 가능.

교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 수요 꾸준.

권리관계 명확하여 안전하게 취득 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건의 면적(91.93㎡) 대비 적정 시세는 약 3억 5천만원 ~ 3억 6천만원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가(3억 6천1백만원)와 유사한 수준입니다.

권리 인수 사항이 없으므로, 감정가를 기준으로 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

경쟁률, 현장 상황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여, 3억 1천만원 ~ 3억 3천만원 사이에서 입찰가를 형성하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.