나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512175 [1] 인천광역시 부평구 부평동 674-11 웨스트레뷰 14층101동1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수역(인천1호선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(동수역,인천1호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트/평스라브지붕 지하2층 지상14층건 내 제101동 제1401호로서, (사용승인일:2015.07.16) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "오피스텔"로 이용중임(페문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,승강기설비,개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약35m, 남동측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)~(5): 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2025타경512175 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 674-11 웨스트레뷰 101동 14층 1401호

용도: 오피스텔

감정가: 193,000,000원

토지면적: 12.16㎡ (약 3.68평)

건물면적: 66.96㎡ (약 20.26평) - 전용면적

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 가능성, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천지하철 1호선 동수역 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(동수역, 인천1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트/평스라브지붕 지하 2층 지상 14층 건물 중 101동 14층 1401호로, 2015년 7월 16일 사용승인되었음. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 및 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시임.

이용상태: 본 건은 기준시점 현재 '오피스텔'로 이용 중임 (폐문으로 내부 확인은 못함).

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 5필지 일단의 평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본 건 북서측으로 노폭 약 35m, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25.)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 남동세무서장의 압류 (갑5, 2024.12.17.)

권리분석 요약: 통상적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리(을5 주택임차권, 갑6 강제경매, 갑7 압류)는 낙찰로 소멸함. 그러나 본 건은 '특이사항'에 '대항력 있는 임차인'으로 기재되어 있어 주의가 필요함.

등기부 현황:

* 소유권 이전: 강효정(2015.07.31), 신은주(2019.01.25), 송기억(2022.02.15)

* 주택임차권: 조아라 (250,000,000원, 2022.01.12 확정, 2022.01.28 전입, 2024.03.19 배당신고, 등기부상 말소 예정)

* 압류: 남동세무서장 (말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.10, 250,000,000원, 말소 예정)

* 압류: 부천시 (2025.10.01)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조아라)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-12

* 배당신고일자: 2024-03-19

* 대항력: 없음 (등기사항증명서상 '말소' 예정이나, '특이사항'에 '대항력 있는 임차인' 언급으로 인해 인수 여부 재확인 필수)

인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 권리관계 최종 확인 결과에 따라 변동 가능)

1.3. 상권분석

본 물건은 인천지하철 1호선 동수역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하여 상업 활동 및 주거 기능이 공존하는 지역임. 업무시설(오피스텔) 용도로 지정되어 있어 사무실 임대 수요가 예상되며, 주변 상업 시설과의 연계성도 양호한 편임.

1.4. 생활정보

대중교통: 인천지하철 1호선 동수역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리함.

편의시설: 주변 근린생활시설을 이용하기 편리함.

주거환경: 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

권리 관계 복잡성 (대항력 있는 임차인 및 HUG 관련): '특이사항'에 '대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있으나, 등기부상 '말소' 및 '임차인 현황' 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 혼란을 야기함. '물건명세서'의 '말소동의 확약서 제출' 언급과 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 상반되어, 임차인의 보증금 250,000,000원 인수 여부를 최종적으로 명확히 확인해야 함. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있음.

HUG 인수조건 변경의 영향: 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이고 임차인의 보증금과 관련된 권리이므로, HUG의 인수조건 변경 내용이 경매 절차 및 낙찰자의 인수 조건에 영향을 미칠 수 있음. HUG와의 협의 및 관련 공지 사항을 면밀히 검토해야 함.

내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 누수, 균열, 마감재 손상 등 건물 자체의 하자가 있을 수 있으며, 이에 대한 수리 비용이 추가로 발생할 수 있음.

토지 이용 계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상이 주택 용도로 취득 시 관련 허가를 받아야 함. (2025-08-26 ~ 2026-08-25.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 동수역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편임.

다만, '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 권리 관계 및 인수 조건에 중요한 변수가 될 수 있음. 등기부상 임차권이 말소 예정으로 되어 있으나, 특이사항과 물건명세서의 단서를 종합적으로 고려하여 권리 인수 여부를 명확히 확인해야 함.

1.7. 투자 포인트

인천지하철 1호선 동수역 초역세권 입지.

오피스텔 및 근린생활시설 혼재 지역으로 상업적 가치 보유.

2015년 준공된 비교적 신축급 건물.

1.8. 예상 입찰가 산정

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 1일: 16,000만원 (66.96㎡, 6층)

* 2024년 11월 6일: 20,700만원 (75.88㎡, 7층)

* 2024년 2월 24일: 17,900만원 (75.88㎡, 5층)

본 물건의 전용면적은 66.96㎡이며, 가장 유사한 거래는 2026년 5월 1일의 16,000만원 (66.96㎡, 6층)임. 감정가는 193,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 거래가는 16,000만원 수준임.

'대항력 있는 임차인' 존재 가능성, HUG 관련 특이사항, 미확인 내부 상태 등을 고려할 때 보수적인 접근이 필요함.

임차인 보증금 250,000,000원 인수 여부가 불확실한 점을 감안하면, 현재 시세와 위험 요소를 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

현 시세 기준 예상 입찰가: 165,000,000원 ~ 180,000,000원

(주의: 임차인 보증금 인수 여부에 따라 총 실투자금액은 크게 달라지므로, 이 점 반드시 명확히 확인 후 입찰가 결정 필요.)

1.9. 주변 시설 검색 (혐오시설 포함)

인천광역시 부평구 부평동 674-11 웨스트레뷰 인근 지역에 대한 검색 결과, 해당 주소지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 상업 및 주거 밀집 지역이므로 소음 유발 시설이나 유흥업소 등이 존재할 수 있으며, 이는 현장 답사를 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.