나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512023 [1] 인천광역시 계양구 작전동 179-15 보광맨션 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "인천화전초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물내 2층 202호로서 외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (2013-08-29)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의 560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512023 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 179-15 보광맨션 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 24.19㎡ (약 7.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 41.50㎡ (약 12.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (본 경매 신청 채권자는 임차인 김영복)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재하며, 인천화전초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 신중한 분석이 필요합니다.

말소기준권리는 2023년 1월 31일 기흥세무서장의 압류 (갑12)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

그러나 본건의 경우, 말소기준권리(2023.01.31)보다 늦은 2024년 9월 5일에 등기된 김영복 씨의 주택임차권(을5)이 '인수'로 표시되어 있습니다. 이는 통상적인 경매 절차와 달리 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 권리가 소멸되지 않고 승계됨을 의미합니다.

* 임차인 현황 분석:

* 김영복: 보증금 96,600,000원, 전입 2020년 7월 31일, 확정 2020년 7월 29일, 배당신고 2024년 9월 5일, 대항력 있음. 본 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 등기사항전부증명서상 '주택임차권'이 등재되어 있으며, '말소: 인수'로 명시되어 인수 대상입니다.

* 황다솔: 전입 2020년 7월 31일, 대항력 있음. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있습니다. 금액이 미상인 임차인이므로 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 김영복 씨의 주택임차권(임대차보증금 96,600,000원)이 명확히 명시되어 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 서측 인근에 인천화전초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입도 용이한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 김영복 씨의 주택임차권 96,600,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액이며, 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

* 보증금 미상 임차인: 황다솔 씨의 보증금 및 차임 정보가 불확실하여 추가적인 인수 또는 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 가격 변동 위험이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 다세대주택으로, 소규모 면적의 주거용 부동산입니다. 교통 및 교육 환경은 보통 수준이며, 주거 지역으로서의 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

하지만, 말소기준권리 이후에 설정되었음에도 불구하고 매수인에게 인수되는 김영복 씨의 선순위 임차권(보증금 96,600,000원)은 본건의 가장 큰 위험 요인입니다. 이 인수 보증금액은 감정가액과 유사한 수준이므로, 실제 매수인의 총 투입 비용이 감정가를 상회할 수 있습니다. 또한, 보증금 및 확정일자 정보가 불분명한 황다솔 씨의 임차인 존재도 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 인수되는 임차 보증금 부담을 감안하더라도, 실제 매수인의 총 투입 비용이 시장 가격보다 현저히 낮다면 실거주 목적으로 접근할 수 있습니다.

* 향후 부동산 시장 상승 기대: 작전동 지역의 장기적인 부동산 가치 상승을 기대하는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

* 철저한 권리 분석 및 임차인 협상: 인수되는 임차인과의 명확한 협상 또는 법적 절차를 통해 인수 부담을 최소화하거나 해소할 수 있다면 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 96,600,000원에 달합니다. 이는 사실상 감정가 수준의 금액을 추가로 지불해야 함을 의미합니다. 따라서, 낙찰가 외에 인수 보증금을 포함한 총 투입 비용이 해당 물건의 실제 시장 가치(매수인이 인수하는 보증금을 고려한 가치)를 초과하지 않도록 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

삼오빌라(41.86㎡, 1997년식, 3층)가 11,300만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(41.50㎡)의 시장 가치를 약 11,000만원 ~ 11,500만원으로 가정할 수 있습니다.

총 투입 비용(입찰가 + 96,600,000원)이 시장 가치를 초과하지 않는 선에서, 그리고 위험 부담을 고려하여 입찰가를 설정해야 합니다.

만약 총 투입 비용을 감정가 수준인 100,000,000원으로 맞춘다면, 예상 입찰가는 약 3,400,000원 (100,000,000원 - 96,600,000원)으로 산출됩니다.

매우 높은 위험을 수반하므로, 보수적인 관점에서 약 5,000,000원 ~ 10,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 입찰가 외에 96,600,000원의 임차 보증금을 별도로 인수해야 함을 명심해야 합니다. 총 투입 비용은 약 101,600,000원에서 106,600,000원 수준이 될 것입니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 권리관계, 현장 조사 결과, 시장 상황, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.