나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512254 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안북초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역('주안역')이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 4층 411호로서 (사용승인일: 2012.10.31) 외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V, 난방설비 및 기계식주차장 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구안위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]),상대 보호구역,과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간:2025.~8.26.~20 26.8.25.))),도시관리계획 입안중(2025-07-18).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512254 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층 411호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 6.28㎡ (약 1.90평)

* 건물면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안북초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '주안역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 4층 411호 (사용승인일: 2012.10.31). 외벽은 돌붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 마감임.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 급배수, 위생, 엘리베이터, 난방 설비 및 기계식 주차장 등을 갖추고 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 장방형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구), 가축사육제한구역, 상대 보호구역, 과밀억제권역. 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.). 도시관리계획 입안 중 (2025-07-18).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 갑구 7번 권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시 결정이 말소기준권리임.

* 등기부 요약:

* 을구 7번: 주택임차권 (권리자: 김 , 권리금액: 77,000,000원). 이 권리는 말소 예정임.

* 갑구 7번: 주택도시보증공사 강제경매 (말소기준권리).

* 갑구 8번: 국민건강보험공단 압류.

* 권리 분석 종합:

* 등기부상 모든 권리(임차권, 압류 등)는 말소기준권리인 강제경매 개시 결정 이후에 등기되었으므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 다만, 물건명세서상 을구 순위 7번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문임. 따라서 해당 임차인의 보증금 77,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 77,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-04

* 확정일자: 2022-10-14

* 배당신고일자: 2024-07-29

* 대항력: 없음. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 인수되지 않음.)

1.3. 상권분석

* 본건은 주안역 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역임.

* 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상되며, 오피스텔의 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 주안북초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 인천지하철 1호선 주안역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 수도권 이동이 편리함.

* 편의시설: 상업지역에 위치하므로 은행, 병원, 식당, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 등기되어 있으며, 임차인 역시 HUG와 관련되어 있어 조건 변경 가능성이 있었던 것으로 보임. 또한, 공동담보 물건으로 경매 절차가 진행될 수 있어, 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있음. 그러나 임차인 관련 권리는 말소 예정임.

* 도시관리계획 입안 중: 본건 토지이용계획상 '도시관리계획 입안 중'이라는 점은 향후 해당 지역의 개발 계획 변경에 따른 영향을 받을 수 있다는 의미로, 사업계획의 불확실성을 내포할 수 있음.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가 78,000,000원 대비 최근 실거래가(약 3,900만원 ~ 4,028만원)가 현저히 낮게 형성되어 있음. 이는 감정평가 시점과 현재 시세 간의 차이, 또는 해당 물건만의 특수성(예: 공실, 수리 필요성 등) 때문일 수 있으며, 정확한 원인 파악이 필요함.

* 혐오시설 존재 여부: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 주안역 역세권에 해당하며 주변 편의시설 이용이 양호함. 건물 연식(2012년)이 비교적 최신이며, 기본적인 설비는 갖추고 있음. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 보증금 인수 부담은 없음. 다만, 감정가와 최근 시세 간의 큰 차이는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분이며, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 개발 계획에 주목해야 할 요소임.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역과 인접하여 교통이 편리하며, 임대 수요 확보에 유리함.

* 준신축 오피스텔: 2012년 준공으로 비교적 최신 건물에 속함.

* 주변 개발 가능성: 주안역 일대는 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮아, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 적정 입찰가를 산정할 경우 투자 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 1월 23일 거래: 40,280,000원 (7층)

* 2026년 1월 23일 거래: 40,280,000원 (7층)

* 2026년 5월 23일 거래: 39,000,000원 (5층)

* 평균 실거래가: 약 39,760,000원

* 건물 면적(19.32㎡, 약 5.84평) 기준 평당 시세: 약 680만원 (39,760,000원 / 5.84평)

* 감정가 (78,000,000원)는 최근 실거래가(약 4,000만원)의 약 2배 수준으로, 괴리가 매우 큼. 감정가는 과거의 시점이나 특정 기준(예: HUG 보증금 고려)에 기반했을 가능성이 높음.

* 임차인 보증금(77,000,000원)은 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정 시 제외함.

* 현재 시점의 낙찰가율을 고려하고, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 잠재력을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 현 시점의 실거래가 수준(약 4,000만원)을 기준으로 하되, 물건의 상태, 공실 위험, 추가 조사 필요 사항 등을 고려하여 판단해야 함.

* 예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.