나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512244 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동소재 숭의로터리 남동측 인근에 위치하며
주위로는 공동주택 및 오피스텔,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(숭의역)이 소재하여
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 평지붕 14층 건물 중 8층 803호로서
외벽:몰탈위 페인팅마감등.
창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형토지로서 오피스텔 및 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동331-14,숭의동331-3,숭의동331-15 공히

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-10-01 06:45:00

1.1. 기본 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512244 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 8층803호

건물용도: 오피스텔

건축년도: 2017년

건축구조: 철근콘크리트 평지붕 14층 건물 중 8층 803호

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 13.16㎡ (약 3.98평)

토지 지분: 13.16㎡ (약 3.98평)

건물면적: 72.64㎡ (약 22.00평)

건물 지분: 72.64㎡ (약 22.00평)

건물 개요: 철근콘크리트조, 총 14층 중 8층에 위치하며, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

1.3. 매각 조건

감정가: 238,000,000원 (2억 3천 8백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 임차권의 경우 말소동의 확약서 제출로 소멸 가능성 높음)

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 남동측 인근에 위치함.

주변으로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

또한, 근거리에 지하철 1호선 숭의역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14, 331-3, 331-15번지

토지이용계획: 일반상업지역 (2022-06-13), 방화지구

제한사항:

* 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)

* 상대보호구역 (남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21) (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 인천지방법원의 강제경매 개시결정으로 진행 중이며, 말소기준권리는 을구 7번 강제경매 (접수일자: 2025-09-10)임.

전체 등기부채권 총액은 195,000,000원임.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

3.2. 1. 임차인 이화숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-25

확정일자: 정보 없음

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 계약 내용을 확인하고 주의 깊게 분석할 필요가 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.2. 2. 임차인 주택도시보증공사 (최용실)

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-21

배당신고일자: 2024-03-14

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사와 관련된 임차인으로 추정되며, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보임. (다만, HUG의 말소동의 확약서 제출로 소멸 가능성이 높음)

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 을구 7번 강제경매 (2025-09-10)

소멸예정 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (채권액 195,000,000원, 최용실): 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보임.

* 말소기준권리인 을구 7번 강제경매 및 이에 후순위인 모든 권리들은 매각으로 소멸됨.

인수 권리:

* 선순위임차권: 임차인 이화숙 (전입일자 2025-04-25, 대항력 있음, 보증금 0원). 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임대차 계약의 실체 및 보증금액에 대한 정확한 확인이 필수적임.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

숭의로터리 인근의 상업지역에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역임.

역세권(숭의역)에 인접하여 직장인 및 임차인 수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

4.2. 주거 및 생활 편의 시설

숭의역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

공동주택 및 오피스텔이 밀집한 지역 특성상 주거 환경이 비교적 안정적일 것으로 판단됨.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

임차인 이화숙은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 보증금 액수 및 임대차 계약의 실체에 대한 면밀한 확인이 필요함. 만약 보증금이 존재하고 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

5.2. HUG 인수조건 변경 및 기타

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등의 특이사항은 권리관계의 복잡성을 증가시킬 수 있으므로, 이에 대한 정확한 내용을 파악해야 함.

5.3. 법규 제한 사항

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함)으로 지정되어 있어, 외국인 투자자의 경우 관련 절차 및 규정을 준수해야 함.

6. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경512244 (1) 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 숭의역 역세권에 해당하며 주변 상권 및 교통 여건이 양호함.

감정가는 2억 3천 8백만원으로 책정되었으며, 최근 실거래가 (2024년 10월, 62.18㎡ 기준 2억원)와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됨.

다만, 대항력 있는 임차인 이화숙의 보증금 0원 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 권리 분석이 필수적임. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 명확히 확인된다면 낙찰자의 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됨.

7. 투자 포인트

* 숭의역 역세권의 편리한 교통 환경

* 업무시설 및 공동주택이 혼재된 지역 상권

* 감정가 및 최근 실거래가를 고려한 투자 기회

* 인수되는 보증금 부담이 0원이라는 점 (확인 필수)

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 2024년 10월, 동일 건물(대준블루온) 9층, 전용면적 62.18㎡가 200,000,000원 (2억원)에 직거래된 이력이 있음.

이를 면적 72.64㎡ 기준으로 환산 시, 약 233,740,000원 (2억 3천 3백 74만원) 수준으로 추정 가능함.

본건의 감정가는 238,000,000원 (2억 3천 8백만원)으로, 최근 실거래가 기반 추정 시세와 유사하거나 다소 높은 수준임.

8.2. 입찰가 산정

제공된 정보에 따르면, 임차인 이화숙의 보증금이 0원으로 명시되어 있고, 인수 보증금 합계 또한 0원으로 기재되어 있음.

또한, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 다른 임차인의 권리 또한 소멸될 것으로 예상됨.

이러한 조건들을 고려할 때, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

다만, 임차인 이화숙의 대항력 존재 및 보증금 0원이라는 점에 대한 추가적인 확인은 반드시 필요함.

위의 시세 분석 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 감정가 (238,000,000원)를 기준으로 하되, 잠재적 리스크 해소 비용 및 경매 특성상 입찰가격을 보수적으로 산정하는 것이 바람직함.

최근 실거래가 수준을 반영하고, 인수 부담이 없다는 전제 하에, 약 210,000,000원 (2억 1천만원)에서 230,000,000원 (2억 3천만원) 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 것이며, 현장 방문 및 추가적인 권리관계 확인 후 최종 결정하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.