나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512198 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-70 리코팰리스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부 근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천1호선 "부 평시장역" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 11층 건물 내 3층 303호로서, 2015년 03월 06일 사용승인되었으며, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 북측으로 소로의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경512198 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 433-70 리코팰리스 3층 303호

용도: 오피스텔

건축물: 철근콘크리트구조, 11층 건물 중 3층 (사용승인 2015.03.06)

총 토지면적: 12.79㎡ (약 3.87평) (제시외 0㎡)

총 건물면적: 68.70㎡ (약 20.78평) (제시외 0㎡)

건물면적(전용면적): 68.7㎡

토지면적(대지지분): 12.7883㎡

집합건물 전유부상 층수: 3층 (303호)

1.3. 감정가 및 최저매각가격

감정가: 230,000,000원

재매각으로 인한 최저매각가격 조정 가능성이 있으므로, 실제 입찰 시 최저매각가격을 반드시 확인해야 합니다.

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (재매각 특성 고려)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 인천광역시 부평구 부평동 "부평동초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

지역: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

접근성: 차량 접근이 용이합니다.

대중교통: 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 인천1호선 "부평시장역"이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획

용도지역: 일반상업지역

기타 제한: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 갑구 순위 7번 압류 (수원지방검찰청성남지청, 2021-12-23 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 주요 권리는 다음과 같습니다.

* 갑구 순위 5번 소유권이전청구권 가등기 (유희오, 2021-06-22 등기): 해당 가등기의 본등기 실행 시 소유권을 상실할 위험이 매우 높습니다.

* 갑구 순위 5-2번 5번가등기 소유권이전청구권 가압류 (김영숙, 2021-10-06 등기, 76,100,000원): 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 대부분의 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑구 순위 7번 압류 (말소기준권리)

* 을구 순위 3번 주택임차권 (이재윤/HUG, 2021-05-11 전입, 220,000,000원): 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

* 갑구 순위 10번 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑구 순위 11번 강제경매 (주택도시보증공사, 사건번호 2025타경512198)

* 기타 압류 및 가압류 내역 다수

3.4. 임차인 현황

현재 등기부상 기록된 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사(이재윤): 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-11, 확정일자 2021-04-21. 대항력 없음. (HUG 보증금 관련 권리는 말소 예정)

* 한연순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-06. 대항력 없음.

* 황종섭: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-23. 대항력 없음.

주의: 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으나, 인수되는 권리(가등기, 가압류)로 인한 위험이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 일반상업지역에 속하여 상업 활동이 비교적 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 상권

인근에 다양한 근린생활시설이 존재하여 입주자들의 편의를 제공합니다. 부평시장역 등 역세권의 유동 인구와 더불어 주변 지역의 배후 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

쇼핑, 문화, 의료 등 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 부평역 인근의 상업 시설 접근성도 우수합니다.

5.2. 교육시설

부평동초등학교가 북측 인근에 위치하며, 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 녹지/휴식

주변 공원 및 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 환경을 고려할 때 일상적인 휴식 공간 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 갑구 순위 5번의 소유권이전청구권 가등기입니다. 이 가등기권자가 본등기를 실행할 경우, 매수인은 소유권을 상실하게 되므로 매우 주의해야 합니다. 또한, 갑구 순위 5-2번의 소유권이전청구권 가압류 역시 매수인이 인수해야 하는 부담입니다.

6.2. 재매각 특성

본 물건은 재매각 건으로, 통상적으로 최저매각가격이 조정될 수 있습니다. 다만, 재매각 시 입찰 시 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정된다는 점을 유의해야 합니다.

6.3. 토지이용계획

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지의 기간 내 외국인 등이 주택용도로 취득할 경우 관련 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 소유권이전청구권 가등기 및 가압류가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 특히 가등기권자의 본등기 실행 시 소유권 상실 위험이 매우 커 투자의 최대 리스크로 작용합니다. HUG 보증금 관련 임차권은 말소될 예정으로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 인수되는 권리들의 위험성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 잠재적 수익

최근 유사 물건의 매매 사례(2024년 4월 14일, 21,500만원)를 볼 때, 본 물건의 감정가(23,000만원)는 시장 시세와 유사하거나 다소 높게 책정되었을 수 있습니다. 권리 하자를 고려한 실제 낙찰가는 이를 하회할 가능성이 높습니다.

8.2. 입지적 강점

부평동의 일반상업지역에 위치하며, 부평시장역 역세권으로 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 권리 리스크를 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다. '인수 보증금' (세입자 보증금 중 인수분)은 현재 파악된 정보로는 0원이므로, 이에 대한 공제는 없습니다. 그러나 인수해야 하는 주요 권리인 소유권이전청구권 가압류(76,100,000원)와 소유권 상실 위험을 야기하는 소유권이전청구권 가등기의 존재를 감안해야 합니다.

최근 유사 물건의 매매가가 21,500만원임을 감안할 때, 이를 기준으로 인수되는 가압류 금액을 공제하더라도 가등기의 위험성을 고려하면 실제 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 가등기권자의 본등기 실행 시 소유권이 완전 상실될 수 있다는 점을 감안하면, 투자 가치가 현저히 낮아집니다.

* 최근 매매가 기준: 21,500만원

* 인수되는 가압류 금액: 76,100,000원

* 기타 인수 권리: 소유권이전청구권 가등기 (금액 미상, 소유권 상실 위험)

위험성을 고려할 때, 적극적인 권리 소멸 협상이나 법률 전문가의 자문 없이는 본 물건에 대한 투자를 신중히 고려해야 하며, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정한다면 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 를 제시할 수 있습니다. 다만, 가등기 리스크를 고려할 경우 이보다 현저히 낮은 금액이거나, 아예 입찰을 포기하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.