나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1579 [1] 인천광역시 부평구 청천동 385 월드메르디앙부평 102동 16층1604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '청천초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장및 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층(사용승인:2023.06.20)) 건물내 제102동 제16층 제1604호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감. 내벽 : 내부인테리어마감. 창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비,화재탐지설비,소화전설비,승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세정형의 토지로서, 오피스텔및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<청천동 385> 준공업지역(2017-04-25) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2023-06-29), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. <청천동 385-2> 준공업지역(2017-04-25), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2023-06-29), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1579 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 385 월드메르디앙부평 102동 16층 1604호

용도: 오피스텔 (주거용)

건물명: 월드메르디앙부평

동/호수: 102동 16층 1604호

1.3. 토지 정보

대지권: 인천광역시 부평구 청천동 385

토지면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물용도: 오피스텔 (주거용)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 16층

사용승인일: 2023년 06월 20일

건물면적: 60.89㎡ (약 18.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 336,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '청천초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모의 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준공업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 7월 17일 접수된 수협은행 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차로 인해 소유권이전 등기(갑2), 근저당권(을1, 을2), 가압류(갑3, 갑4, 갑5, 갑7), 주택임차권(을3), 압류(갑8), 임의경매개시결정(갑6) 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김민기

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입일자/확정일자: 2025년 3월 28일

대항력: 없음

상세 내용: 본 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 경매 절차에 따라 배당받게 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 등 등기부 외 권리 존재 여부는 별도 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

건축물대장상 본건이 속한 월드메르디앙부평 건물에는 오피스텔 외에 근린생활시설이 포함되어 있습니다. 주변 지역 역시 공장 및 업무시설, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 부평구 시내의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 청천초등학교가 있으며, 그 외 청천중학교, 인천여자과학고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 권리관계는 명확히 정리될 것으로 예상되나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 현황 관련 리스크

임차인의 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없으나, 임대차 관계가 복잡할 경우 명도 시 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 해당 물건 인근에서 직관적으로 확인되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유흥업소 밀집 지역 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 본 물건이 위치한 지역은 공장지대가 혼재되어 있어, 산업단지의 특성상 소음, 분진 등 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축급 오피스텔로, 비교적 깨끗한 내부 상태와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 등기부상 권리관계가 복잡하지 않고 말소 기준 권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성이 높습니다. 다만, 공장지대가 혼재된 지역적 특성은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 2023년 준공된 신축급 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 인천광역시 부평구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거용 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 거래가는 2025년 11월 16일에 거래된 60.89㎡, 12층 물건이 335,000,000원으로 가장 높은 가격을 기록했습니다. 감정가 336,000,000원 또한 이 시세와 유사한 수준입니다. 본 물건은 16층으로 비교적 고층에 해당하므로, 최근 시세와 감정가를 고려했을 때 335,000,000원에서 345,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 338,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.