나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512146 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-397 3동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "동인천고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제505호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트 부지 남서측 및 북동측으로 아파트 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평 생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원 청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2 026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호

인천지방법원 2025타경512146 (1)

소재지

인천광역시 남동구 만수동 5-397 3동 5층505호

감정가

146,000,000원

토지면적

37. 39㎡ (약 11.31평)

건물면적

59. 83㎡ (약 18.11평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

현OOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

아파트명

만수 신대동 아파트 (대동아파트)

건축년도

1989년

구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트조 슬래브지붕)

층수

6층 건물 중 5층

용도

공동주택 (아파트)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "동인천고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

아파트 단지 부지는 남서측 및 북동측으로 아파트 진출입로가 개설되어 있어 차량의 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2015년 4월 24일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권금액 84,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 현재 거주자 또는 임차인의 점유 여부 및 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부등본 상 소유권 이전 기록 및 농협은행 근저당권 외에 현대카드, 신한카드의 가압류와 현대카드주식회사의 강제경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있으나, 모두 말소 예정 등기입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 만수동 일대는 오래된 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 더불어 다양한 형태의 주거 시설 및 상업 시설이 공존하고 있습니다. "동인천고등학교" 인근이라는 점은 안정적인 주거 환경을 시사합니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교육 시설

단지 인근에 동인천고등학교가 위치하고 있으며, 관련 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

4.4. 주차 정보

해당 아파트 단지는 총 274대의 주차 공간을 확보하고 있어, 세대당 약 0.63대의 주차 비율을 보입니다. 일부 주차 공간에는 전기차 충전기(지상 6대)가 설치되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

만수 신대동 아파트는 총 6개 동, 432세대로 구성되어 있으며, 1989년 10월 21일 사용승인되었습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소가 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주차 및 환경

총 주차 대수는 274대이며, 전기차 충전 시설이 일부 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 및 임대차 관계 미확인

임대관계가 미상으로 확인되어, 현재 점유하고 있는 인물의 퇴거 절차나 명도 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

1989년 건축된 건물로, 약 37년의 노후도가 있어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 보전녹지지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 학교 환경 보호구역(상대/절대보호구역), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 국내 거래에는 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 가치에 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 신축된 지 30년이 넘은 아파트입니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 경매 물건으로서 권리관계는 비교적 명확하나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가는 1억 4천 6백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 이보다 낮은 수준에서 형성되어 있어 시세 대비 적정 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 아파트 물건

* 단지 내 편의시설 및 인근 생활 인프라 접근성 양호

* 학교 등 교육 시설 근접성

* 최근 실거래가를 반영한 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(59.83㎡)의 아파트가 2026년 3월 2층에서 1억 700만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 5층으로 층수 면에서는 더 유리할 수 있으나, 감정가(1억 4천 6백만원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 임대관계 미상 등의 리스크를 고려하여, 최근 실거래가 및 감정가 범위를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천 5백만원 사이로 제안합니다. 입찰 참여 시에는 반드시 명도 관련 사항을 면밀히 조사하고, 해당 가격 범위 내에서 신중하게 판단하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.