나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3521 [1] 경기도 남양주시 평내동 562 평내마을주공아파트 1108동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 ""장내초등학교"" 서측에 인접하여 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(아스팔트슁글) 20층 중 13층 1301호로서,
(사용승인일 : 2004.07.02)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 알미늄샤시 창호입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다. (상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등을 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어집니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장내중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장내초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(평내고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(장내중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(장내초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(평내고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 궁집)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3521 (1)

소재지: 경기도 남양주시 평내동 562 평내마을주공아파트 1108동 13층1301호

용도: 아파트

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 305,000,000원

토지면적: 43.55㎡ (약 13.17평)

토지지분: 43.5527㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.53㎡ (약 18.01평)

건물지분: 59.53㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 및 채권자 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 평내동에 위치하며, "장내초등학교" 서측에 인접해 있습니다. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을6, 국민은행 근저당 (접수일자: 2016.07.01)

등기부채권 총액: 308,694,155원

경매 개시 결정 채권자: 신한은행 (근저당, 접수일자: 2023.03.15)

3.2. 말소되는 권리

등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

주변 지역은 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 주거 지역으로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕(아스팔트슁글)

총 층수: 20층 (본건 13층)

사용승인일: 2004년 07월 02일

5.2. 내부 마감 및 설비

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 알루미늄 샤시

설비: 위생 및 급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 개별난방, 도시가스, 승강기, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 평내마을주공

주소: 경기도 남양주시 평내동 562

건축년도: 2004년

총 동수: 12동

총 세대수: 1050세대

최고층: 20층

주차: 총 659대 (지상 12대, 지하 27대, 기타 620대 추정)

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.4. 면적 정보

전용면적: 59.53㎡ (약 18.01평)

토지지분 면적: 43.55㎡ (약 13.17평)

분양면적 관련 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권이 유동화 과정을 거쳤음을 의미하며, 경매 절차 진행 방식이나 이후 자산 관리 측면에서 일반 물건과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지개발지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 여러 학교에 대한 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역(남양주 궁집), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등 다양한 도시계획 및 법규 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용이나 재건축 등 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

주변에 장내초등학교, 장내중학교, 평내고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변 지역에 대한 일반적인 지도 및 검색 결과상, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 평내동에 위치한 아파트로, 2004년에 준공되어 연식이 다소 있는 편입니다. 장내초등학교 인근에 위치하며 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다. 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 분석상, 다수의 근저당, 압류, 가압류가 설정되었으나 모두 말소될 예정이므로 낙찰자는 권리 상 부담 없이 해당 물건을 취득할 수 있습니다. 임차인으로 인한 인수 부담도 없습니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 복잡한 토지이용계획 및 제한사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 하자 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 생활 인프라: 초등학교 인접, 상업시설 및 주거단지 형성으로 기본적인 생활 환경이 우수합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 향후 개발 가능성: 택지지구 내 위치하여 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 2026년 7월: 32,300,000원 (6층)

* 2026년 7월: 29,500,000원 (10층)

감정가는 305,000,000원입니다.

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 295,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다. 안전한 입찰을 위해서는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 보수적으로 접근 시 295,000,000원을 하한선으로 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.