나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72292 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 233-2 수정빌라 나동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마산역삼거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 1층 101호로서 외벽: 적벽돌 마감 내벽: 벽지 및 타일 마감 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72292 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 233-2 수정빌라 나동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물면적: 44.50㎡ (약 13.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯데캐피탈 (롯데OOOOOOO)

2. 입지조건

위치: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마산역삼거리" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (대중교통 편의도 보통 수준)

도로: 본건 북측 및 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 12월 27일 접수된 화도농업협동조합의 근저당(45,600,000원)입니다.

경매개시결정: 2025년 9월 9일 롯데캐피탈주식회사의 강제경매(64,061,963원)로 인한 것입니다.

말소 대상 권리: 근저당, 가압류(신한카드, 롯데캐피탈) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수 대상 권리:

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 없어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 유무를 반드시 현장 조사하여 확인해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

주변 상권: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거지 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

주변 시세:

* 인근 "한솔빌리지"(연립, 1996년식, 59.94㎡)는 2026년 7월 12,100만원에 거래되었습니다.

* 인근 "한미주택"(다세대, 1991년식, 76.6㎡)은 2026년 7월 8,000만원에 거래되었습니다.

* 인근 "화성빌라4차"(연립, 2019년식, 54.03㎡)는 2026년 7월 14,500만원에 거래되었습니다.

본건(다세대, 1993년식, 44.50㎡)의 감정가는 94,000,000원으로, 인근 거래 사례들을 고려할 때 시세와 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 1996년식 59.94㎡ 연립 주택이 12,100만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 적정해 보입니다.

5. 생활정보

주거 형태: 다세대주택으로 현재 이용 중입니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다.

내외부 마감: 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

설비: 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설:

* 본건은 천마산역 인근에 위치하여 지하철 이용이 가능하며, 역세권 주변으로 상업 시설, 금융기관, 주민 편의 시설 등이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

혐오시설:

* 주변 지역에 직접적인 혐오시설이 공개적으로 확인되지는 않았으나, 토지이용계획상 수질보전특별대책지역(1권역) 및 배출시설설치제한지역에 해당하므로, 향후 주변 환경 변화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

권리사항:

* 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리의 존재 여부 및 영향력을 반드시 확인해야 합니다.

임차인:

* 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 대항력 유무, 보증금/차임 등에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

토지이용계획:

* 본건이 위치한 지역은 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)으로 지정되어 있습니다.

* 특히, 2025년 8월 26일자로 토지거래계약허가구역(외국인 등/주택 용도)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이러한 도시계획 및 제한사항은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 94,000,000원입니다.

입지적으로는 "천마산역삼거리" 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 교통 편의성은 보통 수준입니다.

권리상으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, '지상권'의 존재 가능성과 임대관계 미상인 임차인에 대한 확인이 필수적입니다.

인근 유사 부동산 거래 사례와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

토지이용계획상 여러 규제가 존재하므로 투자 목적에 따라 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

합리적인 감정가: 주변 유사 부동산 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

안정적인 주거 형태: 실수요자 및 투자자 모두에게 접근 가능한 안정적인 다세대주택입니다.

역세권 인근 입지: 천마산역 인근에 위치하여 향후 역세권 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 94,000,000원

주변 시세 분석:

* 유사 규모/연식의 다세대/연립 주택 시세 고려 시, 1㎡당 약 100만원 ~ 270만원 수준으로 거래되고 있습니다.

* 본건은 44.50㎡이므로, 44,500,000원 ~ 120,175,000원 범위에서 시세가 형성될 수 있습니다.

* 특히, 1996년식 59.94㎡ 연립이 12,100만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가 9400만원은 적정선으로 보입니다.

권리 관계 및 리스크 고려:

* 확인되지 않은 지상권, 미상 임대차 관계 등의 리스크를 고려해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.

예상 입찰가: 감정가 94,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 권리관계 확정 후 8,500만원 ~ 9,500만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 8,500만원 ~ 9,000만원

* 적극적 접근 시: 9,000만원 ~ 9,500만원

* 최종 입찰가는 권리관계 확정 및 현장 조사를 바탕으로 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.