나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64082 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 767 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "흥도IC" 남서측 인근 제1종일반주거지역 내에 위치하는 부동산이며, 부근으로 단독주택, 근린생활시설, 공장/창고, 전/답 등 농경지, 자연림 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 3~4미터 수준의 포장도로 및 남동측으로 약 2~3미터 수준의 비포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,지구단위계획구역(서재동취락),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

후첨 '지적도 및 건물개황도', '현황사진'과 같이 제시외 물건 ㉠~㉧이 소재하고 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

흙벽돌조 세멘트기와지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 미상) 외벽 : 몰탈 및 적벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 목재창호임.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

미상임.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 22.22㎡는 현장조사시 소재불명인 것으로 판단되는바, 업무 진행시 참고 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉠,㉡,㉢은 매각에 포함하고, ㉣,㉤,㉥,㉦,㉧은 매각에서 제외함.
2. 목록 2 토지 중 약 60㎡는 현황 도로로 이용 중인 바, 이 부분에 대하여는 이를 감안하여 감정평가 됨.
3. 목록 1 건물 중 22.22㎡는 소재불명인 것으로 판단됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64082 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 767 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 서정로 66-22)

용도: 단독주택

감정가: 786,390,110원

토지면적: 400.00㎡ (약 121.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.21㎡ (약 22.75평)

건물 제시외면적: 25.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OO

특이사항: 대항력있는임차인, 법정지상권

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉠,㉡,㉢은 매각에 포함하나, ㉣,㉤,㉥,㉦,㉧은 제외함.

2. 토지 중 약 60㎡는 현황 도로로 이용 중이며, 이는 감정평가에 반영됨.

3. 건물 중 22.22㎡는 소재불명이므로 업무 진행 시 참고 필요.

건축물표제부 요약 정보:

* 건물 구조: 흙벽돌조, 세멘트기와지붕 단층 주택

* 사용승인일: 정보 없음 (최초 등기일 1996-02-02)

* 주요 용도: 단독주택

* 연면적: 75.21㎡ (약 22.75평)

* 건축물대장 최초 생성일: 2022-09-09

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "흥도IC" 남서측 인근 제1종일반주거지역 내에 위치.

* 주위환경: 단독주택, 근린생활시설, 공장/창고, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 무난함.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 토지형상: 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지.

* 도로접면: 동측으로 노폭 약 3~4미터 포장도로, 남동측으로 약 2~3미터 비포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(서재동취락), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(지원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2023-04-18)

* 인수되는 권리:

* 법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨. (주의 요망)

* 대항력 있는 임차인: 김명환 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2017-03-17). 보증금 및 차임이 미상(0원)이므로, 실제 인수 여부 및 관련 위험을 반드시 확인해야 함.

* 소멸되는 권리:

* 갑3, 갑4 압류 (고양세무서)

* 갑5 소유권이전 (김중규, 시효취득)

* 을1, 을2 근저당권 (고광석, 이경호)

* 갑8, 갑6 임의경매 (고광석)

* 갑9, 갑7 압류 (광주시)

* 등기부채권 총액: 410,000,000원 (말소되는 권리 합계)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 단독주택 밀집 지역과 농경지, 공장/창고 등이 혼재된 복합적인 지역임. "흥도IC" 인근으로 물류 이동성이 양호할 수 있으나, 주거 쾌적성은 다소 떨어질 수 있음.

* 상업시설: 인근 제1종일반주거지역 내 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 개발 가능성: 지구단위계획구역(서재동취락)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 정비 계획에 따라 가치 변화 가능성 있음. 최근 고양시에서 GB 해제 취락 지구단위계획 재정비가 진행된 바 있어, 관련 계획 확인 필요.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함. 서울 인근 지역 접근성은 양호한 편.

* 편의시설: 보고서에 명시된 정보만으로는 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 파악이 어려움. 주변 검색 결과, 경기도 고양시 덕양구 지역에는 활기찬병원, 고양 센트럴 재활요양병원, 무지개요양병원 등이 소재하고 있으며, 행신조은의원도 지역 내 위치함.

* 교육시설: 구체적인 초, 중, 고등학교 정보는 제공되지 않으나, 해당 지역은 주거 목적의 개발이 이루어지는 곳으로 기본적인 교육 시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 토지 소유자와 건물 소유자 간의 권리 관계 및 잠재적 분쟁 가능성이 가장 큰 리스크임. 이에 대한 명확한 법률 검토가 필수적임.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자(2017-03-17) 상 대항력을 갖춘 임차인이 존재함. 실제 계약 내용, 인수 금액, 퇴거 조건 등을 명확히 파악해야 하며, 0원이라는 금액이 실제 임대차 관계를 반영하는지 면밀히 검토해야 함.

* 건물 일부 소재불명: 건물 면적 중 22.22㎡가 소재불명으로 파악되어, 현장 조사 시 해당 부분의 현황 및 불법 건축물 여부 등을 확인해야 함.

* 토지 현황 도로: 토지 면적 약 60㎡가 현황 도로로 이용 중이며, 이는 감정평가에 반영되었으나 실제 활용 가능한 면적에 영향을 미칠 수 있음.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되므로, 실제 현황과 도면을 대조하여 매각 포함 여부를 정확히 확인해야 함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한 사항이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구에 위치한 단독주택으로, 감정가는 7억8천만원 수준임. 입지적으로는 "흥도IC" 인근으로 차량 접근성이 양호하며, 제1종일반주거지역 내에 위치하나 주변에 공장/창고, 농경지 등이 혼재된 복합적인 지역임.

가장 큰 걸림돌은 매각으로 소멸되지 않는 '법정지상권'과 보증금/차임 0원 신고된 '대항력 있는 임차인'의 존재임. 이러한 권리 관계는 향후 부동산 가치 및 활용에 중대한 영향을 미치므로, 반드시 법률 전문가와 함께 철저한 분석이 선행되어야 함. 또한, 건물 일부의 소재불명, 토지의 현황 도로 이용 등은 추가적인 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 법정지상권 및 임차인 문제 해결 시 잠재적 가치 상승 가능성.

* 지구단위계획구역 지정으로 향후 개발 및 정비에 따른 수혜 기대.

* 고양시 덕양구 지역 내 단독주택 시장 동향 주시.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 786,390,110원임. 그러나 법정지상권과 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 등 인수되는 권리가 명확히 존재하여, 입찰 시 이러한 위험 요소를 충분히 감안해야 함.

현재 제공된 정보만으로는 주변 시세에 대한 상세한 분석 및 정확한 예상 입찰가 산출이 어려움. 인근 단독주택의 실제 거래 사례, 유사 물건의 시세 동향, 그리고 법정지상권 및 임차인 문제 해결 시 예상되는 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

일반적으로 해당 지역 단독주택의 거래 사례를 보면, 대략 4억~7억 원대의 매물들이 존재하나, 이는 물건별 입지, 면적, 상태에 따라 큰 편차를 보임. 본 건의 경우, 감정가가 높은 편이므로 권리 관계 명확화 및 실질적인 가치 분석 이후에 보수적인 접근이 필요함. 투자자가 직접 현장 방문 및 권리 분석을 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 중요함. 인수 보증금은 0원으로 계산됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.