나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5274 [1] 경기도 파주시 야당동 1031 운정아모리움한빛마을 810동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길감정 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정중학교' 동측 인근에 위치하고 있는 운정아모리움 한빛마을(아파트)내 제810동 제13층 제1302호로서, 주위는 동류형의 아파트단지지대, 초.중 학교 등 교육시설지대, 근린공원과 노변을 따라 형성된 점포 및 상가 등 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 와석순환로 등 주요도로가 지나고 있어 서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상17층, 지1층 건물내의 13층 1302호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시이중창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 및 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형태의 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 공동주택(아파트)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물대장 상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종합적 으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음. * 본건은 기준시점 현재 토지의 소유권 대지권이 미등기된 상태인 바, 일반적인 거래관 행상 구분건물과 토지의 소유권대지권을 일체로 하여 거래되는 점을 감안, 향후 적정 소유권대지권이 이전 및 배분될 것을 전제로 하여 일괄 비준평가 하였으며, 참고적으 로 대지권을 제외한 건물만의 평가가액은 '구분건물감정평가명세표'상의 토지와 건물 에 대한 배분내역을 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 분양대금 완납여부는 불분명하나 2025. 9. 22.자 파주시 사실조회 회신에 의하면 소유자 정의철 외 1명이 납부하였다는 토지, 건물의 취득세납부영수증 사본이 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경5274 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 1031 운정아모리움한빛마을 810동 13층1302호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 59.85㎡ (약 18.1평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 17층 건물 중 13층

* 건축년도: 2011년 6월 10일 사용승인

1.3. 매각 정보

* 감정가: 370,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정중학교' 동측 인근에 위치한 운정아모리움 한빛마을 아파트 단지 내에 소재함.

* 주위는 동류형의 아파트 단지, 초중학교 등 교육시설, 근린공원, 점포 및 상가 등 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량 진출입이 용이하며, 인근 와석순환로 등 주요 도로가 있어 교통 사정은 대체로 무난한 편임.

* 단지 내 도로가 개설되어 있으며 외곽 공도와 연계되어 있음.

2.3. 토지 이용 계획

* 입력된 정보 상 해당 사항 없음.

2.4. 주변 환경 분석 (지도 기반 혐오시설 포함)

* 본 건 주변 지역은 주거 단지와 교육 시설, 근린생활시설이 주를 이루고 있어 일반적인 생활 환경을 갖추고 있음.

* 주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 생활 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 현재까지 확인되지 않음. 다만, 상세 지역 탐색 시 변동 가능성이 있으므로 추가 확인 필요.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 한국토지주택공사로부터 왕희정 외 1명에게 2011년 9월 19일 매매로 이전됨.

* 근저당: 신한은행 (154,800,000원), 오성새마을금고 (41,600,000원) 등 다수 권리가 설정되었으나 모두 말소되었음.

* 압류/가압류: 서인천세무서, 파주세무서, 국민건강보험공단, 인천신용보증재단, 산와대부주식회사, 파주시, 주식회사한빛자산관리대부, 주식회사비씨에너지, 주식회사리더자산관리대부 등 다수 권리가 설정되었으나 모두 말소되었음.

* 경매개시결정: 신한은행의 임의경매 신청으로 2025년 9월 10일 의정부지방법원 고양지원 2025타경5274로 등기됨.

3.2. 말소기준 권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 을1 접수일자 2011-09-19 근저당권 신한은행 (154,800,000원).

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임. (단, 등기부상 말소로 기재된 권리들은 이미 소멸된 상태임)

3.3. 총 채권액

* 등기부상 채권 총액: 257,429,076원

3.4. 임차인 현황

* 본 건에 대한 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인됨. (임대관계 미상)

* 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본 건이 속한 운정아모리움 한빛마을 단지 일대는 주거 단지가 밀집되어 있으며, 단지 내 상가 및 노변 점포, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 배후 주거 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익이나 시세 상승을 기대할 수 있는 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 단지 내/외부 편의시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있음.

* 주변에 운정중학교를 비롯한 교육 시설과 공원, 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 아파트 단지 개요

* 단지명: 한빛마을8단지운정아모리움

* 주소: 경기도 파주시 야당동 1031

* 사용승인일: 2011년 6월 10일

* 총 동수: 16개동

* 총 세대수: 1062세대

* 단지 전체 대지면적: 66,520.50㎡

* 단지 전체 연면적: 138,376㎡

* 주차 대수: 총 1270대 (지하 자동 1157대, 지상 자동 113대)

* 최고 층수: 28층

5.3. 건물 정보 (본건)

* 동/호수: 810동 13층 1302호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 전용면적: 59.85㎡ (약 18.1평)

* 층수: 지상 17층 건물 중 13층

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 불분명

* 본 건의 가장 큰 리스크는 대지권이 미등기 상태이며, 그 유무 및 정확한 면적을 알 수 없다는 점임.

* 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으며, 향후 적정 대지권이 이전 및 배분될 것을 전제로 평가되었음.

6.2. 분양대금 완납 여부 불분명

* 분양대금 완납 여부가 명확하지 않으나, 2025년 9월 22일 파주시 사실조회 회신에 따라 소유자 정의철 외 1인이 취득세를 납부한 영수증 사본이 제출된 점은 긍정적 요인으로 볼 수 있음.

6.3. 임대 관계 미확인

* 임대 관계가 미상임. 인수되는 보증금은 없으나, 점유자 현황 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.4. 내부 구조 파악 어려움

* 폐문부재로 인해 내부 구조 확인이 어려워 집합건축물대장상의 정보 및 표준적인 이용 상황을 참작하여 평가되었음. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

6.5. 유동화 물건 특성

* 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 다소 다른 절차나 특성이 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 아파트로, 주변에 학교, 공원, 상가 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2011년에 사용승인된 비교적 신축 아파트이며, 단지 규모도 적절합니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대지권 미등기 상태이며, 이로 인해 추후 법적, 행정적 절차가 필요할 수 있다는 점입니다. 또한 분양대금 완납 여부가 불분명했으나 취득세 납부 영수증이 제출된 점은 긍정적입니다. 현재 채권 총액 대비 감정가가 높아 경매 진행 가능성이 높으며, 적정 입찰가를 산정하여 위험 요소를 충분히 고려한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 단지 내 위치하며, 양호한 주거 환경 및 교통 여건을 보유함.

* 약 18.1평의 실용적인 전용면적을 가지고 있음.

* 아파트 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

* 취득세 납부 영수증 제출로 분양대금 관련 일부 리스크 해소.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(59.85㎡, 약 18.1평)의 경우 시세가 약 31,000만원부터 40,000만원 범위에 분포하고 있습니다. 특히, 51.53㎡(약 15.6평) 면적의 최근 매매가가 31,000만원인 점을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 최소 35,000만원 이상으로 추정됩니다.

다만, 대지권 미등기 및 유동화 물건이라는 특수성과 내부 확인의 어려움 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안하고, 감정가(37,000만원) 및 최근 거래 시세를 종합적으로 검토할 때, 예상 입찰가는 다음과 같은 범위로 제안합니다.

* 보수적 접근: 33,000만원 ~ 34,500만원

* 적극적 접근: 34,500만원 ~ 36,500만원

최적의 입찰가는 본 물건에 대한 현장 조사 및 추가 권리 확인을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.