나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64145 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1313 일산백석더루벤스카운티 2층256호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 '백석역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 소재하는 공동주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 백석역(지하철 3호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/지상 10층 건물 내 제2층 제256호로서, (사용승인일: 2012.04.05) 외벽 : 외장타일 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임. * 상세이용상황은 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 옥내소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측 및 남동측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1313번지 : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(Y-City자율고YCity자율고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 1313-1번지 : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(Y-City자율고YCity자율고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 1313-2번지 : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(Y-City자율고YCity자율고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계 : 미상임. * 기 타 : 대상물건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 부득이하게 내부 현황은 확인이 불가능하여 내부구조는 집합건축물대장상 '건축물현황도'를 기준하였으며, 구조 및 이용상황 등 실제 현황과 다소 상이할 수 있는 바, 경매 진행 시 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 150,000,000원, 전입일자 2021.3.2. 확정일자 2021.2.4.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 고양지원에서 진행하는 강제경매 사건입니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64145 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1313 일산백석더루벤스카운티 2층256호

용도: 오피스텔

감정가: 120,000,000원

토지면적: 7.52㎡ (약 2.27평)

건물면적: 32.42㎡ (약 9.81평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2012년

총 층수: 10층 (지하 4층)

사용승인일: 2012년 4월 5일

건축구조: 철근콘크리트구조

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본 대상물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 '백석역' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 소재하는 공동주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2.교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 백석역(지하철 3호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

1.3. 3.도로상태

대상물건은 북동측 및 남동측으로 각각 중로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(Y-City자율고), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 갑5 (강제경매, 채권자: 정혜경, 권리금액: 150,000,000원, 접수일자: 2025-09-09) 입니다.

1.4. 2.임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 2일

* 확정일자: 2021년 2월 4일

* 배당신고일자: 2025년 3월 10일

* 대항력: 있음

1.4. 3.인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 (채권자: 정혜경, 권리금액: 150,000,000원)이 존재하며, 등기부등본 상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이므로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

1.4. 4.권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 본 건 강제경매의 채권자가 동일인(정혜경)이므로, 배당을 통해 임차인의 채권이 충분히 변제될 경우 인수 부담은 없을 수 있습니다. 최종 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.입지 및 주변 환경

본 물건은 백석역(지하철 3호선) 역세권에 위치한 오피스텔 밀집 지역 내에 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 2.교통 및 접근성

백석역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인접해 있어 교통 접근성이 우수합니다. 차량 진출입 역시 용이합니다.

1.5. 3.상업시설 및 편의시설

백석역 주변 상업시설, 대형마트(홈플러스, 롯데마트 등), 공원, 학교 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 4.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.주거 환경

오피스텔 및 아파트 단지가 밀집한 주거 밀집 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 2.편의시설 접근성

백석역 주변의 백화점, 마트, 병원, 음식점 등 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 인근 공원 및 녹지 공간은 여가 활동에 도움을 줄 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.임차인 보증금 인수 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 을구 1번 임차권(정혜경, 150,000,000원)의 인수 가능성입니다. 만약 경매 배당 과정에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 하므로 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

1.7. 2.내부 현황 미확인

현장 방문 시 폐문, 부재 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 따라서 집합건축물대장상 현황도와 실제 내부 구조, 마감 상태 등이 상이할 수 있으며, 이는 수리비 등 추가적인 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 백석역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

그러나, 150,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 높은 점은 매우 신중한 접근을 요구하는 부분입니다. 경매 채권자가 임차인과 동일인이므로 배당을 통한 임차보증금 회수 여부가 최종 인수 부담을 결정하는 중요한 변수가 될 것입니다. 내부 확인이 불가능하다는 점 또한 잠재적 위험 요소입니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 3호선 백석역 도보 이용 가능으로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업체 대상의 임대 사업에 유리.

* 잠재적 시세 차익: 경매 절차를 통해 시장가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회. (단, 임차인 리스크 고려 필수)

1.10. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

최근 매매 사례 (유사 면적 35.34㎡ 기준): 130,000,000원 ~ 139,000,000원

본 건의 감정가는 120,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매가는 약 130,000,000원에서 139,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이는 감정가가 시장가보다 다소 낮게 책정되었음을 시사합니다.

가장 큰 위험 요소인 150,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성은 신중하게 고려해야 합니다. 그러나 본 건의 경매 채권자가 임차인이기도 하며, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 배당을 통해 임차인의 채권이 충분히 만족되어 인수 부담이 없을 가능성을 시사합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하되 시장가치를 반영한 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

본 입찰가는 감정가보다 약간 높은 수준으로, 최근 매매가 수준을 일부 반영한 금액입니다. 150,000,000원의 임차인 보증금 인수 여부가 최종적인 매수인의 부담을 결정짓는 핵심 요소이므로, 입찰 참여 전 반드시 임차인에 대한 배당 현황 및 법원의 배당표를 면밀히 검토하여 인수 부담이 없음을 확인한 후에 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.