나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5236 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1077 후곡마을아파트 1510동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 고양신일초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부 근은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 일산역이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층건 내 5층 501호로, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 아파트부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축 사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고양신일초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(늘푸름유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(고양신일초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경5236 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 1077 후곡마을아파트 1510동 5층501호

감정가: 431,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 2.

면적 정보

토지면적: 36.92㎡ (약 11.17평)

토지 지분: 36.925㎡

건물면적 (전용면적): 58.83㎡ (약 17.80평)

건물 지분: 58.83㎡

2. 3.

채권자 정보

채권자: 임

3.

입지조건

3. 1.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 고양신일초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

3. 2.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있고 경의중앙선 일산역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 3.

토지 이용 및 제한 상태

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)와 접합

* 개발행위허가제한구역

* 가축 사육제한구역 (2024-11-12 지정, 전부제한구역)

* 보호구역: 고양신일초등학교 및 늘푸름유치원 상대보호구역, 고양신일초등학교 절대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26 지정 기간 만료)

4.

권리분석

4. 1.

말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 19일 접수된 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 근저당 (을1, 410,400,000원)입니다. 이를 기준으로 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (을2: 근저당, 갑4: 임의경매)

4. 2.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

4. 3.

임차인 현황

본 건은 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 내역은 미상으로 확인되었습니다.

4. 4.

등기부 요약

* 소유권 이전 (갑1): 2017-12-07, 정금비 (매매)

* 근저당 (을1): 2021-11-19, 소상공인자영업자새출발기금주식회사, 410,400,000원 (말소기준권리)

* 근저당 (을2): 2021-11-22, 임명희, 39,000,000원

* 임의경매 (갑4): 2025-09-10, 임명희, 30,000,000원 (사건번호: 2025타경5236)

총 등기부채권액: 449,400,000원

5.

상권분석

5. 1.

주변 상권

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 상권입니다.

5. 2.

최근 실거래가 동향

최근 2026년 6월 3일에 58.83㎡(약 17.80평) 면적이 42,000만원에 거래되었습니다. 또한, 70.98㎡(약 21.47평) 면적은 2026년 7월 1일에 53,000만원, 2026년 7월 10일에 52,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 현재 본건과 유사한 면적의 거래가격을 고려할 때, 시세는 약 4.2억원 내외로 형성되어 있습니다.

6.

생활정보

6. 1.

주거 환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 1077, 후곡마을15단지 건영아파트 1510동 5층 501호에 위치합니다.

* 준공 연월: 1994년 6월 30일 (2026년 기준 32년 경과)

* 건축 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 내 5층

* 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 난방 설비 등 구비

* 단지 정보: 총 10개 동, 766세대 규모의 아파트 단지

6. 2.

주변 편의시설

* 교육시설: 고양신일초등학교, 늘푸름유치원 인접

* 기타: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능

7.

잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 토지 이용에 대한 개발행위 허가에 제약이 있을 수 있으므로, 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1994년 준공으로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 현장 확인 어려움: 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 정확한 이용 상태를 확인하지 못했습니다.

8.

종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구의 후곡마을 15단지 건영아파트 경매 물건으로, 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 안정적인 투자가 가능합니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 개발행위허가제한구역 지정 이력이 있고 건축물이 노후화된 점, 임차인 정보 미확인 등은 투자 결정 전 추가 확인이 필요한 사항입니다.

9.

투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건

* 권리 분석상 낙찰 후 인수 부담 없음

* 주변 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격 접근 가능성

10.

예상 입찰가

감정가: 431,000,000원

최근 실거래가 (58.83㎡ 기준): 420,000,000원

본건의 면적, 위치, 권리관계, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가는 425,000,000원 ~ 435,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.