나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64193 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-50 빛가람빌 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 유사규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 제4층 제401호로서, - 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측하향지대 내 자체지반 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다솜초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64193 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-50 빛가람빌 1동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 52.93㎡ (약 16.01평)

건물면적: 55.82㎡ (약 16.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2017년 (사용승인일 2017-04-20 기준)

총 층수: 4층 중 4층

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 비슷한 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

도로상태: 본건 건물은 북서측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(다솜초등학교, 풍동고등학교), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 해당 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

권리관계 요약:

본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 웰컴저축은행의 가압류(2025-03-26 접수)로 보입니다. 다만, 등기부등본 상 을구 1순위 주택임차권(박미례, 2024-02-08 접수)이 "인수"로 표시되어 있으며, 이후 권리들은 모두 "말소" 예정입니다. 따라서 해당 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

인수되는 임차인 현황:

* 임차인: 한 (한국주택금융공사)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-13

확정일자: 2021-03-24

대항력: 있음

비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

총 채권액: 본건 경매의 근거가 되는 한국주택금융공사의 강제경매 채권액은 260,328,600원이며, 전체 등기부상의 채권 총액은 283,611,410원입니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 240,000,000원에 대한 인수 여부가 본건의 가장 중요한 권리분석 사항입니다.

4. 상권분석

본건은 주택지대에 위치하여 주변에 상업시설이 밀집해 있지 않고, 주거 기능 위주로 형성되어 있습니다. 다만, 인근 학교 및 다세대주택 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주요 근린시설:

* 교육시설: 다솜초등학교 북측 인근에 위치하며, 풍동고등학교가 인접해 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 대규모 상업시설보다는 지역 내 소규모 상가 및 편의시설을 이용할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 240,000,000원의 임차보증금으로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 추가로 인수해야 하므로 총 매수 비용이 상당폭 늘어날 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 본건은 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역을 조사한 결과, 본건으로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 일산동구 풍동의 주택 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 다솜초등학교와 인접하여 교육 환경은 양호합니다. 다만, 240,000,000원의 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실질적인 투자 가치는 해당 보증금을 제외한 순수 자산 가치 대비 판단해야 합니다. 또한, 각종 토지이용계획상의 제한도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

위치: 일산동구 풍동 지역의 주택 밀집 지역으로, 초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

신축 연식: 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도가 적습니다.

잠재적 가치: 향후 지역 발전 가능성 및 주택 시장 상황에 따라 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시장 시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 연식 및 면적의 다세대주택(연립다세대 포함)이 2026년 5월~7월 사이 243,000,000원에서 247,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 272,000,000원으로, 시세 대비 다소 높거나 유사한 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

제공된 정보와 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본건의 예상 시장 가치를 감정가(272,000,000원)로 가정하고 인수 보증금 240,000,000원을 제외하여 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가 = 예상 시장가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 272,000,000원 - 240,000,000원 = 32,000,000원

총 예상 매수 비용 (참고):

위 예상 입찰가(32,000,000원)는 채권자의 강제경매 청구 금액(260,328,600원)을 훨씬 하회하므로, 실제 경매 절차에서 본 금액으로 낙찰되기는 어렵습니다. 낙찰을 위해서는 최소한 경매 청구 금액을 충족하거나, 인수 보증금 전액을 변제하기 위한 추가 자금이 필요하므로, 실제 입찰가는 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 만약 보증금 240,000,000원을 모두 인수해야 한다면, 총 투입 비용은 입찰가 + 인수 보증금 + 각종 부대 비용이 되므로, 본건의 시세(약 270,000,000원)를 고려할 때 경제성 확보가 매우 어려울 수 있습니다. 따라서 실질적인 투자를 고려하신다면, 인수되는 임차보증금 규모를 감안하여 실질적인 매수 가격 상한선을 재설정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.