나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64132 [1] 경기도 파주시 적성면 구읍리 451-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 적성면 구읍리 소재 구읍교차로 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행 빈도를 고려한 제반 대중교통 여건은 다소 불편 시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2) : 2필지 일단의 대체로 평탄한 부정형 토지로 '공업용 건부지' 및 일부 '전'으로 이용 중임. 일련번호(4,5,6) : 3필지 일단의 대체로 평탄한 부정형 토지로 '공업용 건부지'로 이용 중임. 일련번호(7,8,9,11) : 대체로 평탄한 부정형 토지로 지목 및 현황 '도로'로 이용 중임. 일련번호(12) : 대체로 평탄한 부정형 토지로 '전'으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2,4,5,6) : 북측으로 노폭 약6미터 내외의 도로를 통하여 접근이 가능함. 일련번호(12) 지적상 맹지이나 인접 필지를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,4~9,12) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(칠중성(09.01.15변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)) 일련번호(2,11) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(7미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(칠중성(09.01.15변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) 구조 : 일반철골구조 기타지붕 규모 : 지상1층 외내벽 : 판넬 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등임. 일련번호(10) 구조 : 일반철골구조 경사판넬지붕 규모 : 지상 1층 외내벽 : 판넬 및 일부타일 마감등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(3) : 공업용으로 이용 중임. 일련번호(10) : 숙소 등으로 이용 중임.

설비내역

일련번호(10) : 기본적인 위생 및 급배수 설비 등 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물 개황도 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록3 건물 내부에 소유자 미상의 제시외 기계기구가 소재하나 매각에서 제외
3. 목록4,5,6 토지는 일단의 토지로 면적중 일부(5㎡)는 현황 도로로 이용중임.
4. 목록10 건물은 451-10외 5필지 위 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황 451-10외 2필지 위 지상에 소재함.
5. 목록12 토지에 대하여 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64132 (1)

소재지: 경기도 파주시 적성면 구읍리 451-1

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장 표제부 기준)

감정가: 645,792,060원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOOO (북파주농업협동조합)

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 2,063.00㎡ (약 624.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

편입 필지 현황:

* 일련번호(1,2): 2필지 일단의 토지. 대체로 평탄한 부정형으로 '공업용 건부지' 및 일부 '전'으로 이용 중.

* 일련번호(4,5,6): 3필지 일단의 토지. 대체로 평탄한 부정형으로 '공업용 건부지'로 이용 중.

* 일련번호(7,8,9,11): 토지. 대체로 평탄한 부정형으로 지목 및 현황 '도로'로 이용 중.

* 일련번호(12): 토지. 대체로 평탄한 부정형으로 '전'으로 이용 중.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육제한)

* 제한보호구역 (전방지역:25km)

* 역사문화환경보존지역 (칠중성)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지)

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 426.58㎡ (약 129.04평)

건물 제시외 면적: 273.00㎡ (상세 현황 확인 필요)

건물별 상세 현황:

* 건물(3): 일반철골구조, 단층, 판넬 마감 등. 용도: 공업용. 면적: 236.58㎡ (약 71.56평). (구주소: 구읍리 451-1 / 신주소: 감악산로 1330-18)

* 건물(10): 일반철골구조, 단층, 판넬 및 일부 타일 마감 등. 용도: 제2종근린생활시설 (숙소 등). 면적: 190㎡ (약 57.47평). (구주소: 구읍리 451-10 / 신주소: 감악산로 1330-26)

특이사항: 목록3 건물 내부에 소유자 미상의 제시외 기계기구가 소재하나 매각에서 제외됨.

1.4. 주요 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각함. 제시외 건물 포함.

* 목록10 건물 소재 필지 불일치: 등기부상 451-10 외 5필지 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황은 451-10 외 2필지 지상에 소재함.

* 도로 이용: 목록4,5,6 토지 중 일부(5㎡)는 현황 도로로 이용 중임.

* 농지취득자격증명: 목록12 토지에 대하여 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 안 될 수 있음.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 적성면 구읍리 소재, 구읍교차로 남동측 인근 지역.

* 주위환경: 본건 주변으로는 농가주택 및 농경지가 소재하고 있어 전원적인 분위기. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장이 있음에도 불구하고 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편임. 자가용 이용이 권장됨.

3. 권리분석

* 총괄: 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됨.

* 말소기준권리: 2014년 2월 20일 접수된 북파주농업협동조합의 근저당권 (을15, 근저당권)이며, 이보다 선순위 권리는 없음.

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됨.

* 인수 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. (단, 지상권 개요는 있으나 인수되는 권리는 아님)

* 임차인 현황: 인수하는 보증금 합계는 0원이며, 별도로 파악된 임차인은 없음. 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 소규모 주거지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 상업 시설 활성화보다는 주변 지역의 물류, 생산, 또는 농업 관련 시설로서의 활용 가치가 높을 것으로 판단됨.

* 현재 인근에 대규모 상권은 형성되어 있지 않으며, 대중교통 이용이 불편한 점을 감안할 때, 사업체 운영 시 자체적인 접근성 확보가 중요함.

* 주변 개발 계획이나 잠재적인 상권 변화 가능성에 대한 추가적인 정보 파악이 필요함.

5. 생활정보

* 본건 인근은 농촌 지역 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공함.

* 편의시설, 금융기관, 의료시설 등은 차량 이동 거리에 위치할 가능성이 높으며, 도보 또는 대중교통으로 이용하기에는 다소 불편할 수 있음.

* 군사보호구역(제한보호구역), 역사문화환경보존지역 등에 해당되어 생활환경에 일부 영향을 줄 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록12 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요함. 미취득 시 계약이 무효로 되거나 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있음.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 (2025년 8월 26일까지), 해당 구역 내 토지 취득 시 관할 시군구청의 허가를 받아야 함. 허가 없이 거래 시 계약이 무효가 됨.

* 제시외 건물 및 기계기구: 목록3 건물 내부의 소유자 미상 제시외 기계기구는 매각 대상에서 제외되므로, 명확한 경계 및 소유권 확인이 필요함. 제시외 건물 면적(273.00㎡)의 구체적인 현황 파악이 필요함.

* 건물 소재 필지 정보 오류: 목록10 건물은 등기부와 현황이 일치하지 않으므로, 정확한 위치 및 면적 확인이 필수적임.

* 토지 일부의 도로 이용: 본건 토지 일부(5㎡)가 현황 도로로 이용 중인 점은 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항임.

* 각종 법규 제한: 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 역사문화환경보존지역 등 여러 법규에 의한 제한 사항이 있으므로, 개발 또는 이용 계획 시 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 적성면 구읍리에 위치한 근린시설 용도의 토지 및 건물입니다. 총 2,063㎡의 토지와 426.58㎡의 건물(2개동)이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 645,792,060원입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 물건입니다.

다만, 목록12 토지에 대한 농지취득자격증명 필요, 토지거래허가구역 지정, 일부 토지의 현황 도로 이용, 건물 소재 필지 불일치, 군사보호구역 및 역사문화환경보존지역 등 각종 법규 제한 사항이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 법규 검토가 필수적입니다.

대중교통 여건이 다소 불편한 입지이나, 계획관리지역으로서의 잠재력과 일괄 매각이라는 점에서 향후 활용 방안 모색이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있음.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 또는 건축 행위에 대한 잠재적 가치 보유.

* 현황 도로로 이용되는 토지 면적을 포함하여, 토지 활용 계획을 재검토할 경우 가치 상승 기대.

* 주변 농경지 및 공업용 건물과의 연계 사업을 통해 시너지 효과 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 645,792,060원입니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 상세 확인, 주변 시세 조사, 잠재적 리스크(농취증, 토지거래허가, 각종 규제 등)에 따른 추가 비용 산출, 명도 예상 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 최적의 입찰가를 특정하기 어려우므로, 전문가와 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.