나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5335 [1] 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1787 유승앙브와즈2단지 202동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5335 [1] 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1787 유승앙브와즈2단지 202동 4층403호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경5335
• 주소: 경기도 파주시 탄현면 사슴벌레로 43 양문교회
• 용도: 아파트

고양지원 경매2계 2025타경5335 | 소재지: 경기도 파주시 탄현면 사슴벌레로 43 양문교회 | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 140,700,000원 | 용도: 아파트

1. 고양지원 2025타경5335 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경5335 (1)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1787 유승앙브와즈2단지 202동 4층403호

용도: 등기사항증명서상 '아파트', 집합건축물대장상 '노인복지시설(노인복지주택)' (평가는 건축물대장상 용도 기준)

감정가: 201,000,000원

토지 면적: 81.20㎡ (약 24.56평)

토지 지분: 81.2㎡ (약 24.56평)

건물 면적: 65.15㎡ (약 19.71평)

건물 지분: 65.15㎡ (약 19.71평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 상세 분석

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 「통일초등학교」 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대 주택 등이 밀집해 있으며, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 건물로, 지상 5층 중 4층 403호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용 상태

본건 토지는 완만한 경사지를 평탄화한 부정형의 토지로서, 노인복지시설(노인복지주택) 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 정OO입니다. 등기사항증명서상 '아파트'로 되어 있으나, 집합건축물대장상 '노인복지시설(노인복지주택)'으로 등재된 점이 가장 중요한 특징입니다. 본 감정평가는 집합건축물대장상 용도를 기준으로 하였으므로, 향후 매수인은 이 용도 불일치 문제를 반드시 인지하고 진행해야 합니다.

1.4. 상권 및 입지 조건

주변에 아파트 단지 및 다세대 주택이 밀집해 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 기본적인 생활 편의를 제공하는 상권을 형성하고 있습니다. 통일초등학교와 인접해 있어 교육 환경 역시 고려할 수 있는 입지입니다.

1.5. 생활 정보

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 교육 환경으로는 통일초등학교가 인접해 있습니다. (다만, '상대보호구역' 지정 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.) 교통 면에서는 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 폭 15~20m의 중로2류와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(통일중학교(예정지) 포함, 교육지원청 확인 필요), 역사문화환경보존지역(장릉, 정연묘) 등 다양한 규제 사항이 존재하므로, 개발 또는 이용 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 등기부상 '아파트'와 건축물대장상 '노인복지시설(노인복지주택)'이라는 용도 불일치입니다. 이로 인해 향후 매매, 금융기관 대출, 용도 변경 시 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, '상대보호구역' 및 '역사문화환경보존지역' 지정으로 인한 건물 이용 및 증축 제한 가능성이 있습니다. '임대관계 미상'이라는 점은 현재 점유자가 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 아파트 등기와는 별개로 건축물대장상 노인복지시설로 등재되어 있는 독특한 사례입니다. 감정평가는 건축물대장상의 용도를 기준으로 진행되었습니다. 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으나, 용도 불일치로 인한 잠재적 리스크를 철저히 검토해야 합니다. 향후 매수인은 이 점을 해결하거나, 해당 물건을 노인복지시설로서의 가치를 중심으로 활용하는 방안을 모색해야 할 것입니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건은 현재 노인복지시설로 운영될 경우, 해당 지역의 관련 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 용도 불일치로 인해 일반 아파트보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있어, 이를 통해 시세 차익을 노릴 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 투자는 용도 문제에 대한 명확한 이해와 철저한 사전 조사가 수반되어야 합니다. 현재까지 조사된 바로는 본 물건 주변에 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

법원 정보

고양지원 경매2계