나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경412 [1] 서울특별시 송파구 가락동 913 헬리오시티 근린생활시설1에이동 1층1063호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "가락초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 시장, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선(송파역) 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상5층 건물 내 1층 1063호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 제1종근린생활시설(현황"공실")임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 광대한면 및 세로한면, 남동측으로 광대한면에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 철도(저촉), 하수도(저촉), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(일신여상)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(일신여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(2005-01-11)(잠실여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비 행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등 에 관한 법률>, 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 가락동 913번지에 위치한 헬리오시티 근린생활시설1A동 1층 1063호 부동산 임의경매 건입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경412 (1)이며, 감정가는 1,136,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 용도는 제1종근린생활시설입니다.

토지 면적은 9.05㎡(약 2.74평)이며, 건물 면적은 28.08㎡(약 8.50평)입니다.

채권자는 신OOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

특이사항으로는 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "가락초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 시장, 학교 등이 혼재된 복합 상권으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 8호선 송파역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축 구조는 철근콘크리트 구조이며, 지하 3층, 지상 5층 규모의 건물 내 1층 1063호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

건물 이용 상태는 제1종근린생활시설로, 현재는 공실 상태입니다.

설비 내역으로는 위생설비, 급배수 시설, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

소재 토지는 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있으며, 북동측 및 남동측으로 광대한 면이 도로에 접해 있어 도로 상태는 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 철도, 하수도 관련 제한 사항과 함께 가축사육제한구역, 다양한 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 정비구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 지정 구역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 8일 접수된 신한은행 근저당권(을4)입니다.

등기부등본상 소유권보존은 오진숙(2021.07.15.)이며, 이후 신한은행 근저당(987,600,000원, 2024.02.08.) 및 임의경매개시결정(신한은행, 857,512,998원, 2025.09.11.)과 주식회사 더솔리드 가압류(4,313,480원, 2025.11.24.)가 설정되었습니다.

제시된 권리들은 모두 말소기준권리 이후에 등기되었으며, 매각으로 인해 전부 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 991,913,480원입니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관례 및 기타 사항은 미상으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 헬리오시티 단지는 약 9,510세대의 대규모 아파트 단지로, 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 시장, 학교 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

본건의 용도는 제1종근린생활시설이나, 현재는 공실 상태입니다.

송파역 역세권이라는 점과 대규모 주거 단지를 배후로 한다는 점에서 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 가락초등학교가 위치하며, 대규모 아파트 단지 내 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

지하철 8호선 송파역을 비롯한 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

주변에 녹지 공간 및 공원 시설이 잘 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 임대 수요 확보 및 공실 해소를 위한 전략이 필요합니다.

대규모 단지 내 상가이므로, 동일 업종 및 유사 업종 간의 경쟁이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 일부 공법상 제한(철도, 비행안전구역, 군사시설 보호구역 등)이 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

유동화 물건의 경우, 일반 경매 절차와는 다소 다른 특성이 있을 수 있으므로, 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

임대 관례 및 기타사항이 미상으로 기재되어 있어, 계약 관계나 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구의 핵심 주거 지역인 헬리오시티 내에 위치한 근린생활시설로서, 대단지 배후 수요와 양호한 교통 여건을 갖춘 입지적 강점을 지니고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하여, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관련 정보가 미상인 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

향후 임대 시장 동향, 공실 해소 가능성, 주변 상권과의 경쟁력 등을 종합적으로 고려하여 수익성 분석이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 헬리오시티 단지의 안정적인 배후 수요 확보

지하철 8호선 송파역을 이용한 우수한 교통 접근성

매각으로 인한 권리관계 소멸로 인한 투자 안정성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,136,000,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

현재 공실 상태임을 감안할 때, 예상 입찰가 산정 시 임대 수익률, 공실 해소 비용, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석해야 합니다.

주변 유사 부동산의 최근 실거래가 및 임대 시세, 공실률 등을 조사하여 본건의 적정 가치를 산출하는 것이 중요합니다.

입찰 시에는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하여, 공실 해소 및 안정적인 임대 수익 확보 가능성을 고려한 가격으로 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 수익률 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.